Wer den künftigen Wohnungsbedarf abschätzen will, greift meist zur Bevölkerungsprognose. Das ist naheliegend und trotzdem irreführend. Wohnungen werden nicht von Personen nachgefragt, sondern von Haushalten — und die Zahl der Haushalte entwickelt sich seit Jahrzehnten anders als die Zahl der Einwohner.

Mehr Haushalte bei stagnierender Bevölkerung

Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland ist über Jahrzehnte gesunken. Mehr Menschen leben allein, Paare bekommen später und weniger Kinder, ältere Menschen bleiben nach dem Auszug der Kinder und dem Tod des Partners in der bisherigen Wohnung. Jeder dieser Vorgänge erhöht die Zahl der Haushalte, ohne dass ein einziger Einwohner hinzukommt.

Für den Wohnungsmarkt ist das die entscheidende Mechanik: Selbst eine stagnierende Bevölkerung erzeugt zusätzliche Wohnungsnachfrage, solange sich die Haushalte weiter verkleinern.

Die Wohnfläche je Person

Parallel dazu ist die Wohnfläche pro Kopf über Jahrzehnte gestiegen. Zwei Ursachen wirken zusammen: höherer Wohlstand und der beschriebene Effekt kleinerer Haushalte — eine allein bewohnte Dreizimmerwohnung erzeugt eine hohe Pro-Kopf-Fläche, ohne dass jemand größer gewohnt hätte als zuvor.

Dieser Effekt ist der stille Treiber der Nachfrage. Er wirkt langsam, aber stetig, und er erklärt, warum der Wohnungsbedarf auch dort wächst, wo die Einwohnerzahl konstant bleibt.

Warum der Bestand schlecht passt

Aus dieser Entwicklung folgt ein strukturelles Missverhältnis. Der Bestand wurde überwiegend für Familienhaushalte gebaut, die Nachfrage kommt zunehmend von Ein- und Zweipersonenhaushalten. Große Wohnungen werden von wenigen Personen bewohnt, während kleine Wohnungen knapp sind.

Ein Umzug in eine kleinere Wohnung scheitert dabei oft an einem einfachen Umstand: Die kleinere Neuvertragsmiete liegt über der größeren Bestandsmiete. Ökonomisch rational bleibt der Haushalt dann in der zu großen Wohnung — und diese Wohnung fehlt der Familie, die sie brauchen würde.

Regionale Spreizung

Die Entwicklung verläuft nicht gleichmäßig. Universitätsstädte und wirtschaftsstarke Regionen gewinnen Haushalte durch Zuzug, ländliche Regionen mit schwacher Arbeitsmarktlage verlieren sie. Der Bedarf konzentriert sich also dort, wo die Flächen knapp und die Baukosten hoch sind — während anderswo Leerstand entsteht.

Diese Gleichzeitigkeit von Knappheit und Leerstand ist kein Widerspruch, sondern das Kennzeichen eines regional segmentierten Marktes. Bundesweite Durchschnittszahlen verdecken sie zuverlässig.

Was daraus für Entscheidungen folgt

Für Investoren heißt das, die Haushaltsprognose der jeweiligen Region ernster zu nehmen als die Bevölkerungsprognose des Bundes — und den Wohnungszuschnitt an der erwarteten Haushaltsstruktur auszurichten. Für Kommunen bedeutet es, dass kleinere Einheiten und altersgerechte Wohnungen den Bestand besser entlasten als reine Flächenmehrung. Und für Eigentümer, dass der Zuschnitt einer Wohnung langfristig mit über ihre Vermietbarkeit entscheidet.