Umbruch auf dem deutschen Immobilienmarkt: Preise sinken, Zinsen steigen

Neben dem Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie in vielen Fällen die Maklercourtage hinzu. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein). Notar und Grundbuchamt schlagen zusammen mit rund 1,5 bis 2 Prozent zu Buche. In Summe sollten Käufer je nach Bundesland etwa 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises als Erwerbsnebenkosten einplanen — diese Beträge finanzieren Banken in der Regel nicht mit.

Baugeld folgt nicht direkt dem EZB-Leitzins, sondern den Renditen langlaufender Staatsanleihen, insbesondere der zehnjährigen Bundesanleihe, und den daran gekoppelten Pfandbriefen. Steigt diese Rendite, ziehen die Konditionen für Immobilienkredite mit kurzem Nachlauf nach. Hinzu kommen individuelle Faktoren: Beleihungsauslauf, Eigenkapitalquote, Bonität, Objektart und die gewählte Zinsbindung. Ein Prozentpunkt mehr Zins verändert bei 400.000 Euro Darlehen die Monatsrate um rund 330 Euro.

Der Energieausweis weist den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes aus und ordnet ihn einer Effizienzklasse von A+ bis H zu. Er ist bei Verkauf und Neuvermietung Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Für Käufer ist er ein Kostenindikator: Objekte der Klassen G und H haben in den vergangenen Jahren spürbare Preisabschläge hingenommen, weil Sanierungsbedarf und laufende Heizkosten eingepreist werden.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßstab ist der örtliche Mietspiegel. Ausgenommen sind Neubauten, die ab Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen; auch eine bereits zuvor zulässig höhere Vormiete darf weiterverlangt werden. Vermieter müssen unaufgefordert Auskunft geben, wenn sie sich auf eine Ausnahme berufen.

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Sie zieht Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklage ab. In den Top-7-Städten liegen Nettorenditen bei Wohnimmobilien häufig zwischen 2 und 3,5 Prozent, in B- und C-Lagen bei 4 bis 5,5 Prozent. Die höhere Rendite bezahlt man mit Leerstands- und Wertentwicklungsrisiko.

Eine belastbare Faustregel ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Werte bis etwa 25 gelten als moderat, in Metropolen liegt der Faktor häufig über 30. Entscheidend sind daneben die geplante Haltedauer — unter zehn Jahren zehren allein die Kaufnebenkosten den Vorteil meist auf —, die Zinsbindung, das Eigenkapital und der Sanierungsstand. Wer beruflich mobil bleiben muss, fährt mit Miete in der Regel besser.