Die Zahl, die in Exposés am häufigsten auftaucht, ist zugleich die am wenigsten belastbare: die Bruttomietrendite. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, und sie ignoriert dabei alles, was zwischen Mieteingang und tatsächlichem Ertrag steht.

Was die Bruttorendite verschweigt

Erstens die Erwerbsnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Courtage summieren sich je nach Bundesland auf einen erheblichen Anteil des Kaufpreises — Geld, das investiert ist, aber in der Bruttorechnung nicht auftaucht.

Zweitens die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und der Eigentümeranteil an Gemeinschaftskosten mindern den Ertrag jedes Jahr.

Drittens die Instandhaltung selbst. Sie fällt nicht gleichmäßig an, sondern in Blöcken: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen. Wer sie nicht kalkulatorisch verteilt, hält seine Rendite so lange für stabil, bis die erste große Maßnahme fällig wird.

Die Nettorechnung

Belastbar wird die Rechnung, wenn der Jahresreinertrag — Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und einer realistischen Rücklage — ins Verhältnis zum Gesamtinvestment inklusive Nebenkosten gesetzt wird. Das Ergebnis liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttozahl aus dem Exposé.

Als Größenordnung: In den großen Städten bewegen sich Nettorenditen bei Wohnimmobilien häufig im niedrigen einstelligen Bereich, in B- und C-Lagen liegen sie spürbar höher. Diese Differenz ist keine Ineffizienz des Marktes, sondern der Preis für unterschiedliche Risiken — Leerstandsrisiko, Mieterbonität und Wertentwicklung unterscheiden sich zwischen den Lagen erheblich.

Der Hebel der Finanzierung — in beide Richtungen

Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite, solange der Objektertrag über dem Fremdkapitalzins liegt. Kehrt sich dieses Verhältnis um, wirkt derselbe Hebel gegen den Investor. Das ist keine theoretische Möglichkeit: Bestände, die in der Niedrigzinsphase mit hoher Fremdkapitalquote aufgebaut wurden, geraten bei Anschlussfinanzierungen unter Druck, wenn Mietsteigerungen den Zinsanstieg nicht ausgleichen.

Daraus folgt eine einfache Prüfregel: Die Rechnung muss auch dann tragen, wenn zum Ende der Zinsbindung ein deutlich höherer Zins anzusetzen ist. Wer nur mit dem heutigen Zins rechnet, kalkuliert die Hälfte des Zeitraums.

Steuern gehören in die Betrachtung

Für vermietete Objekte sind Abschreibung, Werbungskosten und die Behandlung von Erhaltungsaufwand relevant. Sie können die Nachsteuerrendite deutlich verändern — und sie hängen von der persönlichen Situation ab, weshalb pauschale Renditeangaben im Exposé auch aus diesem Grund wenig taugen.

Die Frage vor allen anderen

Vor der Rendite steht die Frage, ob die angesetzte Miete überhaupt erzielbar ist. Bei Objekten mit langjährigen Bestandsmietern liegt die tatsächliche Miete oft deutlich unter dem Marktniveau, und die rechtlichen Möglichkeiten, das anzupassen, sind begrenzt. Wer eine Rendite auf Basis der Marktmiete rechnet, obwohl der Mieter seit zwanzig Jahren dort wohnt, rechnet mit einem Ertrag, den er auf absehbare Zeit nicht bekommt.

Umgekehrt kann genau diese Konstellation eine Chance sein — aber dann ist sie ein Wertsteigerungsargument mit unbestimmtem Zeitpunkt, kein Renditeargument für das laufende Jahr. Diese beiden Dinge sauber zu trennen, ist der wichtigste Schritt zu einer ehrlichen Kalkulation.