Kaum eine Zahl beeinflusst die Kaufentscheidung so stark wie der Zinssatz für das Immobiliendarlehen. Und kaum eine wird so häufig falsch hergeleitet. Wer auf die Leitzinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank schaut, um Baugeld zu prognostizieren, schaut auf den falschen Indikator.

Woran Baugeld tatsächlich hängt

Immobiliendarlehen mit langer Zinsbindung refinanzieren Banken überwiegend über Pfandbriefe. Deren Renditen orientieren sich an denen von Bundesanleihen entsprechender Laufzeit. Die zehnjährige Bundesanleihe ist damit der eigentliche Taktgeber für zehnjährige Zinsbindungen — mit einem Aufschlag, der Bearbeitungskosten, Marge und Risiko abdeckt.

Der EZB-Leitzins wirkt auf diese Renditen nur indirekt, über die Erwartung künftiger Geldpolitik. Deshalb kommt es regelmäßig vor, dass Bauzinsen fallen, bevor die EZB senkt — der Markt hat die Senkung bereits eingepreist. Und umgekehrt: Eine Leitzinssenkung, die alle erwartet haben, bewegt das Baugeld am Tag der Entscheidung praktisch nicht.

Was der Zins in der Rate bedeutet

Die Größenordnung lässt sich leicht überschlagen. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro verändert ein Prozentpunkt mehr Zins die Monatsrate um rund 330 Euro, bevor Tilgung berücksichtigt wird. Über eine zehnjährige Zinsbindung summiert sich das auf etwa 40.000 Euro zusätzliche Zinskosten.

Genauso wichtig, aber weniger beachtet: Ein höherer Zins verlangsamt die Tilgung. Bei gleicher Rate bleibt am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld — und die wird zu dann unbekannten Konditionen verlängert.

Die Stellschrauben, die Käufer selbst haben

Der wichtigste Hebel ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Objektwert. Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen; wer unter eine dieser Schwellen kommt, spart oft mehr, als zusätzliches Eigenkapital an anderer Stelle einbringt. Ein Blick auf die Konditionsstaffel der Bank vor der endgültigen Festlegung der Darlehenshöhe lohnt fast immer.

Der zweite Hebel ist die Zinsbindung. Längere Bindungen kosten Aufschlag, kaufen aber Planungssicherheit. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch besteht bei Darlehen mit fester Zinsbindung nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist — eine fünfzehn- oder zwanzigjährige Bindung ist damit einseitig zugunsten des Darlehensnehmers: Fallen die Zinsen, kann er nach zehn Jahren aussteigen; steigen sie, behält er seinen Satz.

Der dritte Hebel ist die anfängliche Tilgung. Sie bestimmt maßgeblich, wie hoch die Restschuld beim Auslaufen der Bindung ist — also genau die Größe, die das Anschlussrisiko trägt.

Sondertilgung und Flexibilität

Ein Sondertilgungsrecht von fünf Prozent jährlich ist verbreitet und meist ohne Zinsaufschlag zu bekommen. Es kostet nichts, wenn es ungenutzt bleibt, und schafft Spielraum, wenn sich die Einkommenslage verbessert. Ähnliches gilt für das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern.

Der Stresstest, den jede Kalkulation bestehen sollte

Die Frage lautet nicht, ob die Rate heute tragbar ist — das ist sie meist, sonst käme der Kauf nicht zustande. Die Frage lautet, ob sie tragbar bleibt, wenn zum Ende der Zinsbindung ein deutlich höherer Zins gilt. Wer die Anschlussfinanzierung mit einem Aufschlag von zwei Prozentpunkten durchrechnet und dabei nicht ins Wanken gerät, hat solide kalkuliert.

Dazu gehört auch eine Rücklage für das Objekt selbst. Eine Finanzierung, die jeden Euro in Rate und Tilgung bindet, hat keine Reserve für die Heizung, die im dritten Jahr ausfällt. Diese Reserve ist kein Luxus, sondern Bestandteil einer belastbaren Rechnung.