Wer die Preisentwicklung an Wohnimmobilien in einer einzigen Zahl ausdrücken will, verliert genau die Information, auf die es ankommt. Die Zeit, in der ein Stadtdurchschnitt die Lage einigermaßen zutreffend beschrieb, ist vorbei. Innerhalb derselben Stadt bewegen sich Segmente inzwischen in unterschiedliche Richtungen.

Was die Indizes messen — und was nicht

Für Deutschland gibt es mehrere etablierte Reihen, die sich in Methodik und Erscheinungsrhythmus unterscheiden. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes ist amtlich und quartalsweise verfügbar. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken beruht auf real finanzierten Transaktionen. Transaktionsnahe Indizes aus der Finanzierungsplattform-Welt erscheinen monatlich und reagieren schneller, decken dafür einen bestimmten Marktausschnitt ab.

Keine dieser Reihen misst das, was Verkäufer inserieren. Angebotspreise sind ein Stimmungsbild, kein Marktergebnis — die Differenz zwischen Angebot und tatsächlichem Abschluss ist in schwächeren Phasen deutlich größer als in starken.

Die drei Trennlinien

Erstens die Mikrolage. Der Unterschied zwischen zwei Straßenzügen kann heute größer sein als der Unterschied zwischen zwei Städten. Nahversorgung, Schulen, Verkehrsanbindung und Lärmbelastung schlagen direkt durch.

Zweitens das Baujahr, genauer: der bauliche Zustand. Objekte aus den Baujahrgängen mit hohem Sanierungsstau werden anders bewertet als solche mit erneuerter Haustechnik und Hülle. Das betrifft nicht nur Heizung und Dämmung, sondern auch Elektrik, Leitungen und Dach.

Drittens der Energiekennwert. Er ist inzwischen ein eigenständiger Preisfaktor, weil er zwei Kosten sichtbar macht: die laufenden Heizkosten und den absehbaren Investitionsbedarf.

Warum die Korrektur nicht überall gleich verlief

Als die Finanzierungskosten stiegen, sank die Zahlungsfähigkeit der Käufer. Getroffen hat das zuerst die Segmente, in denen Käufer knapp kalkuliert hatten — also vor allem hochpreisige Objekte mit hoher Fremdkapitalquote und Objekte mit absehbarem Investitionsbedarf. Gut ausgestattete Wohnungen in gefragten Lagen mit finanzstarken Käufern hielten sich vergleichsweise stabil.

Daraus ergibt sich ein Markt, der weniger nach Städten als nach Käufergruppen sortiert ist. Wo Eigenkapital reichlich vorhanden ist, wirkt der Zins schwächer.

Was Verkäufer daraus ableiten sollten

Die wichtigste Größe ist die Vermarktungsdauer. Sie zeigt schneller als jeder Index, ob ein Preis marktgerecht ist. Ein Objekt, das nach acht Wochen ohne ernsthafte Anfrage im Portal steht, ist in aller Regel nicht falsch beworben, sondern falsch bepreist. Preisnachlässe in mehreren kleinen Schritten kosten dabei meist mehr als eine einmalige realistische Anpassung, weil sie den Eindruck erzeugen, es gehe noch weiter nach unten.

Was Käufer daraus ableiten sollten

Verhandlungsspielraum entsteht heute vor allem aus belegbaren Argumenten: einem Sachverständigenurteil zum Zustand, konkreten Angeboten für anstehende Arbeiten, dem Energieausweis. Wer den Investitionsbedarf beziffern kann, verhandelt über Zahlen statt über Eindrücke.

Und die Zeit arbeitet nicht automatisch für die Käuferseite. Solange das Neubauangebot begrenzt bleibt, fehlt der Preisdruck von der Angebotsseite. Wer ein passendes Objekt in guter Lage findet, verhandelt besser über den Preis als über den Zeitpunkt.