Die meisten Finanzierungsgespräche beginnen mit der Frage nach dem Zins. Sinnvoller wäre die Frage nach dem Eigenkapital — denn es entscheidet nicht nur darüber, ob eine Finanzierung zustande kommt, sondern auch darüber, zu welchen Konditionen.

Die Nebenkosten sind der harte Teil

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie häufig eine Maklercourtage. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuchamt schlagen zusammen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent zu Buche.

In der Summe sind je nach Bundesland und Maklerkonstellation grob 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Diese Beträge schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen könnte — deshalb werden sie in aller Regel nicht mitfinanziert. Sie müssen aus eigenen Mitteln kommen.

Warum der Beleihungsauslauf so viel bewegt

Banken kalkulieren ihr Risiko über das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Die Konditionen verbessern sich dabei nicht gleichmäßig, sondern in Stufen — typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt für das gesamte Darlehen einen höheren Satz.

Daraus folgt eine praktische Regel: Bevor zusätzliches Eigenkapital irgendwo anders eingesetzt wird, lohnt die Prüfung, ob es reicht, um unter die nächste Schwelle zu kommen. Der Effekt auf die Gesamtkosten übersteigt oft deutlich den Ertrag alternativer Anlagen.

Tilgung schlägt Zehntelprozentpunkte

Verhandlungen konzentrieren sich häufig auf den Zinssatz, während die Tilgung als gegeben hingenommen wird. Das ist die falsche Gewichtung. Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt — und damit, wie groß das Risiko bei der Anschlussfinanzierung ist.

Eine Anfangstilgung von einem Prozent führt bei üblichen Zinssätzen zu Laufzeiten, die weit über den Ruhestand hinausreichen. Zwei Prozent verkürzen das erheblich, drei Prozent schaffen einen deutlichen Puffer. Wer zwischen einem minimal besseren Zins und einer höheren Tilgung wählen kann, fährt mit der Tilgung fast immer besser.

Was zum Eigenkapital zählt — und was nicht

Neben Guthaben zählen Wertpapierdepots, Bausparguthaben und in bestimmten Konstellationen unbelastetes Grundeigentum. Auch nachweisbare Eigenleistungen können angesetzt werden, allerdings begrenzt und nur, wenn sie fachlich plausibel sind.

Nicht sinnvoll ist es, die Reserve vollständig aufzulösen. Wer sein letztes Geld in die Anzahlung steckt, steht ohne Puffer da — und finanziert die erste unvorhergesehene Reparatur dann zu Konsumkreditkonditionen. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten unangetastet bleiben.

Förderdarlehen richtig einordnen

Öffentliche Förderdarlehen sind in der Regel zinsgünstiger, aber an Bedingungen gebunden: energetische Standards, Antragstellung vor Vorhabenbeginn, teilweise Nachweispflichten nach Fertigstellung. Sie ersetzen keine Hauptfinanzierung, senken aber die Mischkondition spürbar. Wichtig ist die Reihenfolge — wer erst beauftragt und dann beantragt, verliert den Anspruch.

Der Test am Ende

Eine tragfähige Kalkulation zeigt drei Dinge: Die Rate bleibt auch bei einem deutlich höheren Anschlusszins darstellbar. Die Restschuld nach der Zinsbindung ist überschaubar. Und es bleibt eine Rücklage für das Objekt. Wer diese drei Punkte belegen kann, hat die wesentlichen Risiken abgedeckt — unabhängig davon, wie sich der Markt in der Zwischenzeit entwickelt.