Die Grundsteuerreform hat eine über Jahrzehnte eingespielte Routine beendet. Nachdem das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte, mussten sämtliche Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Seit 2025 wird die Grundsteuer auf dieser neuen Grundlage erhoben.

Wie sich die Steuer berechnet

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten. Zuerst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert des Grundstücks. Dieser wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Auf diesen wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an — und erst daraus entsteht die tatsächlich zu zahlende Steuer.

Diese Dreiteilung erklärt, warum ein hoher Grundsteuerwert allein noch nichts über die Belastung aussagt. Entscheidend ist das Zusammenspiel mit dem kommunalen Hebesatz.

Warum es nicht ein Modell gibt, sondern mehrere

Der Bund hat ein wertabhängiges Bundesmodell geschaffen, das sich unter anderem an Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und einer statistischen Nettokaltmiete orientiert. Mehrere Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Wege gewählt — etwa reine Flächenmodelle, die Grundstücks- und Gebäudefläche zugrunde legen, oder Mischformen, die die Lage zusätzlich berücksichtigen.

Für Eigentümer bedeutet das: Zwei vergleichbare Häuser in verschiedenen Bundesländern können unterschiedlich belastet sein, ohne dass daraus ein Fehler folgt. Der Vergleich über Landesgrenzen hinweg führt in die Irre.

Aufkommensneutralität ist kein Versprechen für den Einzelfall

Politisch war die Reform mit dem Ziel verbunden, das Gesamtaufkommen nicht zu erhöhen. Das bezieht sich jedoch auf die Summe in einer Gemeinde, nicht auf das einzelne Grundstück. Innerhalb einer Kommune verschiebt sich die Last — zulasten von Grundstücken, die zuvor im Verhältnis zu niedrig bewertet waren, zugunsten anderer. Wer eine deutliche Veränderung feststellt, erlebt damit in der Regel genau die beabsichtigte Wirkung der Reform.

Ob eine Gemeinde die Aufkommensneutralität tatsächlich umsetzt, entscheidet sie über ihren Hebesatz selbst.

Wo Prüfen sinnvoll ist

Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Messbetrag sind eigenständig anfechtbar — und sie sind die eigentliche Weichenstellung. Wer erst den späteren Steuerbescheid der Gemeinde beanstandet, greift die falsche Ebene an: Die Gemeinde ist an den Messbetrag gebunden.

Zu prüfen lohnt sich vor allem, ob die zugrunde gelegten Flächen und Gebäudedaten stimmen, ob Baujahr und Gebäudeart zutreffend erfasst sind und ob Besonderheiten des Grundstücks berücksichtigt wurden. Zahlendreher bei der Wohnfläche sind der häufigste Fehler und wirken sich unmittelbar aus.

Für Vermieter

Die Grundsteuer bleibt als Betriebskosten umlagefähig. Ändert sich der Betrag, wirkt das über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter durch — allerdings erst mit der Abrechnung des betreffenden Zeitraums. Eine unterjährige Anpassung der Vorauszahlungen ist möglich und in Fällen deutlicher Erhöhung auch sinnvoll, um Nachzahlungen in ungewohnter Höhe zu vermeiden.