Die Frage, ob sich Kaufen oder Mieten mehr lohnt, wird meist mit Überzeugungen beantwortet. Dabei gibt es eine Kennzahl, die den Vergleich auf eine überprüfbare Grundlage stellt: den Kaufpreisfaktor, also den Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete.
Was der Faktor aussagt
Er beantwortet die Frage, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresmieten. Werte bis etwa 25 gelten traditionell als moderat, in den großen Städten liegt der Faktor häufig über 30, in ländlichen Regionen deutlich darunter.
Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite — ein Faktor von 25 entspricht vier Prozent, ein Faktor von 33 rund drei Prozent. Für Selbstnutzer ist die Faktordarstellung anschaulicher, für Kapitalanleger die Renditedarstellung.
Was er nicht enthält
Drei Dinge fehlen. Erstens die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen und den effektiven Faktor entsprechend erhöhen. Zweitens die Instandhaltung, die den Eigentümer trifft und den Mieter nicht. Drittens die Finanzierungskosten — bei gleichem Faktor ist ein Kauf bei drei Prozent Zins etwas völlig anderes als bei sechs.
Der Faktor beschreibt also das Verhältnis von Preis zu Ertragskraft, nicht die Vorteilhaftigkeit einer konkreten Entscheidung.
Die Größen, die daneben gehören
Die geplante Haltedauer ist die wichtigste. Unter etwa zehn Jahren zehren allein die Erwerbsnebenkosten den Vorteil in der Regel auf — es sei denn, die Preise steigen deutlich, was niemand zusagen kann. Wer beruflich mobil bleiben muss oder eine familiäre Veränderung absieht, hat mit Miete meist die günstigere und in jedem Fall die flexiblere Lösung.
Die zweite Größe ist der Sanierungsstand. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei einem Objekt mit erheblichem Investitionsbedarf ist kein Schnäppchen, sondern ein Hinweis darauf, dass der Markt den Aufwand bereits eingepreist hat.
Die dritte ist die Zinsbindung. Sie bestimmt, für wie lange die Kalkulation überhaupt gilt.
Der oft übersehene Vorteil des Eigentums
Ein Punkt, der in reinen Kostenvergleichen untergeht: Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensbildung. Ein Teil der Monatsrate fließt in die eigene Bilanz, während die Miete vollständig verbraucht wird. Der ehrliche Vergleich stellt deshalb nicht Rate gegen Miete, sondern Zins plus Instandhaltung plus entgangene Kapitalerträge gegen die Miete.
Wer diesen Vergleich sauber aufstellt, kommt bei moderaten Faktoren und langer Haltedauer häufig zugunsten des Kaufs heraus — und bei hohen Faktoren, kurzer Haltedauer oder knapper Finanzierung ebenso häufig zugunsten der Miete.
Die praktische Anwendung
Für ein konkretes Objekt braucht es zwei Zahlen: den geforderten Preis und die erzielbare Marktmiete für eine vergleichbare Wohnung. Die zweite lässt sich aus Portalen und dem Mietspiegel ableiten. Der daraus errechnete Faktor ordnet das Objekt in seinen Markt ein — und macht sichtbar, ob eine Preisvorstellung im Rahmen liegt oder eine Annahme über künftige Wertsteigerung voraussetzt, die man dann ausdrücklich treffen sollte statt stillschweigend.
