Die Mietpreisbremse gehört zu den bekanntesten und zugleich am häufigsten missverstandenen Regelungen des Mietrechts. Ihr Grundgedanke ist einfach, ihre Anwendung im Einzelfall selten.

Die Grundregel

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete das sind, legen die Länder durch Rechtsverordnung fest — die Regelung gilt also nicht flächendeckend, sondern nur dort, wo sie ausdrücklich in Kraft gesetzt wurde.

Maßstab für die Vergleichsmiete ist in der Regel der örtliche Mietspiegel. Existiert keiner, wird auf andere Erkenntnisquellen zurückgegriffen, etwa auf vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Die Ausnahmen

Drei Konstellationen nehmen eine Wohnung von der Begrenzung aus. Erstens Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Zweitens umfassend modernisierte Wohnungen — wobei „umfassend“ einen erheblichen Aufwand voraussetzt und nicht durch einzelne Maßnahmen erfüllt wird. Drittens die zulässig vereinbarte höhere Vormiete: War die vorherige Miete rechtmäßig höher, darf sie weiterverlangt werden.

Hinzu kommt die Modernisierung im Vorfeld der Neuvermietung, für die ein gesonderter Zuschlag in Betracht kommt.

Auskunftspflicht — der praktische Knackpunkt

Vermieter, die sich auf eine dieser Ausnahmen berufen wollen, müssen den Mieter darüber unaufgefordert und in Textform informieren, und zwar vor Abschluss des Mietvertrags. Wird diese Auskunft versäumt, kann die Ausnahme im Streitfall nicht mehr geltend gemacht werden — die Miete ist dann auf das zulässige Maß begrenzt, obwohl die Ausnahme sachlich vorlag.

Diese Formalie entscheidet in der Praxis mehr Fälle als die materielle Rechtslage.

Was Mieter tun können

Wer eine überhöhte Miete vermutet, kann vom Vermieter Auskunft über die Berechnungsgrundlagen verlangen. Für die Rückforderung zu viel gezahlter Beträge ist eine Rüge in Textform erforderlich; zurückgefordert werden kann grundsätzlich ab Zugang dieser Rüge, nicht rückwirkend ab Vertragsbeginn. Wer also lange wartet, verliert den Anspruch für die vergangene Zeit.

Der Mietvertrag bleibt in solchen Fällen wirksam — unwirksam ist lediglich die Vereinbarung über den überschießenden Teil der Miete.

Was Vermieter beachten sollten

Vor jeder Neuvermietung in einem betroffenen Gebiet gehören drei Schritte in die Vorbereitung: die zulässige Miete anhand des Mietspiegels ermitteln, prüfen, ob eine Ausnahme greift, und diese gegebenenfalls formgerecht dokumentieren. Der Aufwand ist gering gemessen an dem Risiko, eine Miete dauerhaft nicht durchsetzen zu können.

Die Grenzen der Regelung

Die Mietpreisbremse wirkt auf Neuvertragsmieten, nicht auf Bestandsmieten und nicht auf das Angebot. Sie dämpft die Preisspitze, schafft aber keine zusätzliche Wohnung. Der Streit über ihre Wirksamkeit dreht sich im Kern um diesen Punkt: Ein Instrument, das die Verteilung knappen Wohnraums beeinflusst, kann die Knappheit selbst nicht beheben. Für die Beurteilung des eigenen Falls ist diese Debatte allerdings nachrangig — dort gilt schlicht die Rechtslage vor Ort.