Immobilienmarkt München — teuerster Markt Deutschlands

Das Preisgefüge folgt einem Ring: Altstadt, Lehel, Maxvorstadt, Schwabing, Bogenhausen und die Isarvororte im Süden bilden die Spitze. Es folgen die gründerzeitlich geprägten Viertel wie Haidhausen, Neuhausen und Sendling, danach die Stadtteile aus der Nachkriegszeit im Norden, Osten und Westen.

Die Spanne innerhalb der Stadt ist erheblich: Zwischen einer Wohnung in Bogenhausen und einer vergleichbaren in Hasenbergl oder Neuperlach liegt regelmäßig ein Faktor, der größer ist als der Unterschied zwischen zwei mittelgroßen Städten.

Der stärkste Preisfaktor innerhalb Münchens ist die Anbindung: Ein Objekt in Fußweite zu U- oder S-Bahn wird deutlich anders gehandelt als eines drei Bushaltestellen entfernt — mehr als in jeder anderen deutschen Stadt.

In zahlreichen Vierteln gelten Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz. Dort sind Modernisierungen genehmigungspflichtig, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist beschränkt, und die Stadt hat ein Vorkaufsrecht, das sie tatsächlich ausübt.

Die Zweckentfremdungssatzung begrenzt die Nutzung von Wohnraum für Ferienvermietung und langen Leerstand. Wer eine Wohnung als Ferienobjekt plant, sollte das vor dem Kauf prüfen — Verstöße werden mit erheblichen Bußgeldern belegt.

Für Neubauprojekte gilt die sozialgerechte Bodennutzung: Bauherren müssen einen Anteil geförderten Wohnraum schaffen und sich an Infrastrukturkosten beteiligen. Das verteuert Neubau und erklärt einen Teil der Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestand.

Für Familien mit Hauswunsch ist die Stadt praktisch geschlossen. Die Nachfrage verlagert sich in den S-Bahn-Ring: Dachau, Fürstenfeldbruck, Germering, Erding, Freising, Ebersberg — mit Preisen, die zwar niedriger sind als in der Stadt, aber weiterhin über dem bayerischen Durchschnitt liegen.

Die zweite Reihe, etwa ab vierzig Minuten Fahrzeit, ist der Bereich, in dem die Rechnung für viele Haushalte wieder aufgeht. Entscheidend ist dort nicht die Kilometerzahl, sondern die Taktfrequenz der S-Bahn und die Zuverlässigkeit der Verbindung.

Das Fünfseenland um Starnberg und Ammersee ist ein eigener Markt mit Preisen auf Münchner Niveau — dort konkurriert Wohnnutzung mit Zweitwohnsitzen.

München ist trotz Korrektur ein Verkäufermarkt für gute Objekte in gefragten Lagen. Gleichzeitig sind Käufer preissensibler geworden: Objekte mit schlechtem Energiekennwert oder anstehender Sanierung werden konsequent abgewertet.

Belastbare Vergleichsdaten liefert der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt mit seinem Immobilienmarktbericht. Diese Zahlen beruhen auf beurkundeten Kaufverträgen — anders als Angebotspreise in Portalen.