Immobilien in der Schweiz — was für deutsche Käufer gilt

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland — die sogenannte Lex Koller — macht den Erwerb durch Personen ohne Schweizer Wohnsitz bewilligungspflichtig und beschränkt ihn stark.

EU- und EFTA-Staatsangehörige mit gültiger Aufenthaltsbewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sind Schweizern beim Erwerb einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft weitgehend gleichgestellt und brauchen keine Bewilligung.

Ohne Wohnsitz bleibt praktisch nur der Erwerb einer Ferienwohnung in dafür ausgewiesenen Tourismusgebieten — im Rahmen kantonaler Kontingente, mit Flächenbegrenzung und mit Auflagen zur Weiterveräußerung. Zusätzlich begrenzt das Zweitwohnungsgesetz in vielen Gemeinden den Neubau von Zweitwohnungen.

Üblich sind mindestens zwanzig Prozent Eigenmittel, davon ein Teil in echtem Eigenkapital und nicht ausschließlich aus der Pensionskasse. Banken prüfen zusätzlich die Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Kosten sollen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen — gerechnet mit einem deutlich höheren Zinssatz als dem aktuellen.

Hypotheken werden in erste und zweite Hypothek geteilt; der Teil über zwei Dritteln des Verkehrswerts muss innerhalb einer festgelegten Frist amortisiert werden. Vollständige Tilgung ist unüblich — die Hypothek bleibt oft dauerhaft bestehen.

Für Käufer ohne Schweizer Wohnsitz und Einkommen ist die Finanzierung bei Schweizer Banken schwierig; häufig wird über deutsche Sicherheiten oder mit hohem Eigenkapital gearbeitet.

Statt einer bundesweiten Grunderwerbsteuer erheben viele Kantone eine Handänderungssteuer, deren Höhe und Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer kantonal geregelt ist. Dazu kommen Notariats- und Grundbuchkosten.

Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an — sie besteuert den Wertzuwachs und sinkt mit der Haltedauer. Bei kurzen Haltefristen ist sie erheblich, was schnelle Weiterverkäufe unattraktiv macht.

Bei der laufenden Besteuerung ist der Eigenmietwert ein Schweizer Sonderweg: Selbstnutzer versteuern einen fiktiven Mietertrag und können im Gegenzug Schuldzinsen und Unterhalt abziehen. Das System wurde politisch beschlossen zu ändern; da die Umstellung schrittweise erfolgt, gehört der aktuelle Stand vor jeder Kaufentscheidung geprüft.

Die Preisniveaus liegen in Zürich, Zug, Genf und am Genfersee auf oder über Münchner Niveau. Deutlich moderater sind Kantone im Jura, im Tessiner Hinterland und in Teilen der Ostschweiz.

Die Eigentumsquote ist im europäischen Vergleich niedrig, der Mietmarkt entsprechend groß und professionell organisiert. Wer beruflich in die Schweiz geht, mietet meist zuerst — schon weil der Kauf ohne Wohnsitz kaum möglich ist.