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Mehrfamilienhaus bauen — Projekt statt Eigenheim
Ein Mehrfamilienhaus zu bauen ist ein Investitionsvorhaben, kein privates Bauprojekt. Die Rechnung muss vor dem ersten Entwurf stehen: Was kostet Grundstück und Bau, welche Miete ist erzielbar, wie sieht die Finanzierung über zwanzig Jahre aus — und was passiert, wenn Zinsen oder Baukosten steigen.
Die Wirtschaftlichkeitsrechnung
Ausgangspunkt ist die erzielbare Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Lage, nicht der Wunsch. Ihr gegenüber stehen Gesamtkosten aus Grundstück, Bau, Nebenkosten und Außenanlagen.
Rechnen Sie mit Bewirtschaftungskosten: nicht umlagefähige Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. In der Summe zehren sie einen spürbaren Teil der Mieteinnahme auf, bevor der Kapitaldienst bedient wird.
Die Rechnung sollte auch bei einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins nach Ablauf der Zinsbindung noch tragen. Projekte, die nur bei fortgesetzt niedrigen Zinsen funktionieren, sind keine Kapitalanlage, sondern eine Wette.
Vorschriften, die den Entwurf bestimmen
Stellplatzsatzungen verlangen je nach Kommune ein bis zwei Stellplätze pro Wohnung, teils mit Ablösemöglichkeit. Eine Tiefgarage verteuert das Projekt erheblich und ist häufig der Punkt, an dem Kalkulationen kippen.
Ab bestimmten Gebäudehöhen und Wohnungszahlen steigen die Anforderungen an Brandschutz und Rettungswege — zweiter Rettungsweg, Sicherheitstreppenraum, Aufzug. Diese Schwellen sollte man kennen, bevor ein Geschoss zu viel geplant wird.
Der Schallschutz zwischen Wohnungen ist der häufigste Streitpunkt nach Bezug. Eine Ausführung oberhalb der Mindestanforderungen ist eine der wirksamsten Investitionen in dauerhafte Vermietbarkeit.
Aufteilen oder halten
Wer das Gebäude nach Wohnungseigentumsgesetz aufteilt, kann Einheiten einzeln verkaufen — das erhöht den erzielbaren Gesamtpreis, erzeugt aber eine Eigentümergemeinschaft und in einigen Städten Genehmigungsvorbehalte in Milieuschutzgebieten.
Wer hält, behält Steuerungsfreiheit und laufende Erträge. Steuerlich lassen sich Abschreibung, Zinsen und Erhaltungsaufwand geltend machen; nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Verkauf im Privatvermögen steuerfrei — sofern nicht gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Häufige Fragen
Ab welcher Größe lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?
Häufig ab etwa sechs Einheiten, weil sich Fixkosten wie Aufzug, Verwaltung und Anschlüsse dann besser verteilen. Kleinere Objekte funktionieren, wenn das Grundstück günstig ist.
Gibt es Förderung für Mietwohnungsbau?
Ja, über Landesprogramme für geförderten Wohnraum mit Belegungs- und Mietbindungen sowie über zinsverbilligte Kredite für energieeffizientes Bauen.
Was ist gewerblicher Grundstückshandel?
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in diesen Bereich — mit Gewerbesteuer und ohne Spekulationsfristprivileg. Die Abgrenzung ist Einzelfallfrage für den Steuerberater.