Gewerbeimmobilien
Gewerbefläche mieten — worauf im Vertrag zu achten ist
Im Gewerbemietrecht gilt weitgehend Vertragsfreiheit. Es gibt keine Mietpreisbremse, keinen Kündigungsschutz wie bei Wohnraum und keine Begrenzung der umlegbaren Kosten. Was im Vertrag steht, gilt — deshalb entscheidet die Vertragsgestaltung hier stärker über die Kosten als die Miethöhe.
Laufzeit, Optionen, Kündigung
Übliche Laufzeiten liegen bei fünf bis zehn Jahren, oft mit Verlängerungsoptionen. Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen — auch wenn das Geschäft nicht läuft.
Achten Sie auf Schriftformerfordernisse: Formfehler bei langfristigen Verträgen können dazu führen, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich kündbar wird — eine Chance und ein Risiko zugleich.
Untervermietung und Nachmieterstellung sollten ausdrücklich geregelt sein. Ohne Regelung sind Sie an die Laufzeit gebunden, selbst bei Betriebsaufgabe.
Nebenkosten und Instandhaltung
Anders als bei Wohnraum sind Verwaltungskosten und Instandhaltungsanteile umlagefähig, wenn es vereinbart ist. Verbreitet sind Klauseln, die Instandhaltung von Dach und Fach beim Vermieter belassen, alles innerhalb der Mieträume aber dem Mieter zuweisen.
Prüfen Sie Höchstgrenzen für Instandhaltungsumlagen. Ohne Deckelung können einzelne Maßnahmen — etwa eine Lüftungsanlage — die Jahreskalkulation erheblich belasten.
Die Miete wird häufig indexiert an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. In inflationären Phasen bedeutet das automatische Erhöhungen ohne Verhandlung.
Ausbau, Genehmigung, Rückbau
Mieterausbauten werden oft vom Mieter finanziert und gehen bei Vertragsende in einen Rückbau über. Vereinbaren Sie schriftlich, welcher Zustand geschuldet ist — sonst wird der Auszug teuer.
Prüfen Sie vor Vertragsschluss, ob Ihre konkrete Nutzung baurechtlich zulässig ist. Gastronomie, Praxen, Lager und Werkstätten haben je eigene Anforderungen an Lüftung, Stellplätze, Barrierefreiheit und Brandschutz.
Konkurrenzschutz ist im Einzelhandel und bei Dienstleistungen wesentlich: Ohne Klausel kann der Vermieter nebenan denselben Betrieb ansiedeln.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für Gewerbe?
Nein. Gewerbemieten sind frei verhandelbar, und Erhöhungen richten sich nach dem Vertrag.
Wie hoch ist die übliche Kaution?
Zwei bis sechs Monatsmieten, häufig als Bankbürgschaft. Eine gesetzliche Begrenzung wie bei Wohnraum gibt es nicht.
Was passiert bei Geschäftsaufgabe?
Die Mietzahlungspflicht bleibt bis zum Ende der Laufzeit bestehen, sofern kein Nachmieter akzeptiert wird. Deshalb sind Ausstiegsklauseln wichtiger als ein Nachlass bei der Miete.