Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien kaufen — der Mieter bestimmt den Wert
Bei Wohnimmobilien bestimmt die Lage den Wert, bei Gewerbeimmobilien der Mietvertrag. Ein Objekt mit fünfzehn Jahren Restlaufzeit an einen soliden Mieter ist ein anderes Investment als dasselbe Gebäude mit einem Jahr Restlaufzeit — bei identischer Bausubstanz.
Bewertung über den Ertrag
Maßgeblich ist die Jahresnettomiete, multipliziert mit einem Faktor, der Lage, Nutzungsart, Mieterbonität und Restlaufzeit abbildet. Je unsicherer die künftige Vermietbarkeit, desto niedriger der Faktor.
Anders als bei Wohnungen gibt es keinen Kündigungsschutz nach Mieterschutzrecht. Läuft der Vertrag aus, steht das Objekt leer — mit vollen Betriebskosten und ohne Einnahmen. Genau daraus entstehen die höheren Renditen dieses Segments.
Prüfen Sie Verlängerungsoptionen, Indexierung der Miete, Konkurrenzschutzklauseln und wer welche Instandhaltung schuldet. In Gewerbemietverträgen lässt sich vieles auf den Mieter übertragen, was bei Wohnraum unzulässig wäre.
Nutzungsarten und ihre Eigenheiten
Büroflächen sind stark von Lage, Erreichbarkeit und Ausstattung abhängig und reagieren sensibel auf Veränderungen der Arbeitswelt. Drittverwendungsfähigkeit ist hier das wichtigste Kriterium.
Einzelhandel lebt von Frequenz. Randlagen und Nebenstraßen sind riskant, Nahversorgung mit Ankermieter dagegen vergleichsweise stabil.
Logistik und Produktion sind objektspezifisch: Hallenhöhe, Bodenbelastbarkeit, Rampen, Andienung und Anbindung entscheiden über die Nachnutzbarkeit. Sonderbauten für einen Mieter sind schwer weiterzuvermieten.
Rechtliche und steuerliche Punkte
Prüfen Sie die Baugenehmigung auf die tatsächliche Nutzung. Nutzungsänderungen ohne Genehmigung sind verbreitet und können untersagt werden — mit unmittelbarer Wirkung auf die Mieteinnahme.
Altlasten sind bei ehemaligen Produktionsstandorten ein zentrales Thema. Eine historische Recherche und gegebenenfalls Bodenuntersuchungen gehören in die Ankaufsprüfung.
Bei Gewerbevermietung kann zur Umsatzsteuer optiert werden, was den Vorsteuerabzug ermöglicht. Das setzt voraus, dass der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist — ein Punkt mit langfristigen Folgen bei Mieterwechsel.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rendite bei Gewerbeimmobilien?
Meist höher als bei Wohnimmobilien, weil das Leerstands- und Bonitätsrisiko höher ist. Die Spanne ist groß und hängt fast vollständig am Mietvertrag.
Finanzieren Banken Gewerbeobjekte anders?
Ja, mit höheren Eigenkapitalanforderungen, kürzeren Zinsbindungen und stärkerer Prüfung des Mietvertrags. Der Cashflow steht im Mittelpunkt, nicht das persönliche Einkommen.
Kann man Gewerbe in Wohnraum umwandeln?
Baurechtlich möglich, wenn die Gebietsart Wohnen zulässt. Praktisch scheitert es oft an Belichtung, Grundriss, Schallschutz und Stellplatzpflicht.