Teilverkauf & Verrentung
Teilverkauf einer Immobilie — nüchtern gerechnet
Beim Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen Anteil ihrer Immobilie — meist bis zur Hälfte — an einen Anbieter und wohnen weiter darin. Das Modell wird als „Liquidität ohne Auszug“ beworben. Es kann genau das leisten, kostet aber laufend Geld, und zwar mehr, als die Werbung nahelegt.
So funktioniert das Modell
Der Anbieter erwirbt einen Miteigentumsanteil und zahlt dafür einen Kaufpreis aus. Im Gegenzug wird ein Nießbrauch- oder Wohnrecht zugunsten des Verkäufers eingetragen, das die weitere Nutzung der gesamten Immobilie sichert.
Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlt der Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt. Es liegt üblicherweise bei einem festen Prozentsatz des ausgezahlten Betrags pro Jahr — und ist der Kern der Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Die Kosten, die oft übersehen werden
Neben dem laufenden Nutzungsentgelt fällt beim späteren Gesamtverkauf regelmäßig ein Durchführungsentgelt an, häufig ein Prozentsatz vom Verkaufserlös. Manche Verträge sichern dem Anbieter zusätzlich einen Mindesterlös für seinen Anteil zu.
Instandhaltung und Grundsteuer bleiben in aller Regel vollständig beim wohnenden Eigentümer — obwohl ihm nur noch ein Teil der Immobilie gehört. Diese Asymmetrie gehört in jede Rechnung.
Für wen es passen kann
Sinnvoll ist der Teilverkauf vor allem, wenn ein konkreter, zeitlich begrenzter Kapitalbedarf besteht, ein Umzug ausgeschlossen ist und keine günstigere Finanzierung möglich ist — etwa weil das Alter eine klassische Bankfinanzierung erschwert.
Weniger geeignet ist er, wenn das Kapital dauerhaft benötigt wird oder wenn Erben die Immobilie später übernehmen sollen. Die Rückabwicklung ist teuer und in manchen Verträgen praktisch nicht vorgesehen.
Die Alternativen ehrlich prüfen
Ein normales Bankdarlehen mit Grundschuld ist bei ausreichender Bonität fast immer günstiger. Auch ein Verkauf mit anschließender Miete oder ein Umzug in eine kleinere Wohnung kann finanziell deutlich besser ausfallen.
Wer den Teilverkauf erwägt, sollte die Gesamtkosten über die erwartete Restwohndauer hochrechnen und dem Zinsaufwand eines Darlehens gegenüberstellen. Verbraucherzentralen haben das Modell wiederholt kritisch bewertet.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?
Es wird als jährlicher Prozentsatz auf den ausgezahlten Betrag berechnet und liegt je nach Anbieter und Marktphase im mittleren einstelligen Bereich. Viele Verträge sehen eine Anpassung nach einer Festschreibungsphase vor.
Kann ich den Teilverkauf rückgängig machen?
Ein Rückkauf ist meist vertraglich möglich, jedoch zum dann aktuellen Wert des Anteils zuzüglich Kosten. Ist der Immobilienwert gestiegen, wird der Rückkauf entsprechend teurer als die ursprüngliche Auszahlung.
Was passiert im Erbfall?
Die Erben übernehmen die Vertragslage. Sie können den Anteil zurückkaufen oder die Immobilie gemeinsam mit dem Anbieter verkaufen — dann fällt in der Regel das Durchführungsentgelt an.