Teilverkauf & Verrentung
Immobilienverrentung — vier Wege, ein Ziel
Verrentung heißt: Kapital oder eine laufende Zahlung aus der eigenen Immobilie ziehen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es vier gängige Modelle, die sich in Risiko, Absicherung und Kosten deutlich unterscheiden.
Leibrente
Die Immobilie wird verkauft, der Verkäufer erhält eine lebenslange monatliche Rente und behält ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht oder einen Nießbrauch.
Die Rentenhöhe hängt von Immobilienwert, Alter und statistischer Lebenserwartung ab. Das Risiko ist beidseitig: Wer lange lebt, fährt gut; wer früh verstirbt, hat den Wert nicht ausgeschöpft.
Zeitrente
Statt lebenslang wird über einen festen Zeitraum gezahlt, etwa fünfzehn Jahre. Die monatlichen Beträge sind höher als bei der Leibrente, enden aber zum vereinbarten Termin.
Wichtig ist, dass das Wohnrecht unabhängig von der Zahlungsdauer lebenslang eingetragen wird — sonst entsteht nach Ablauf der Rente eine Lücke.
Verkauf gegen Einmalzahlung mit Nießbrauch
Die Immobilie wird vollständig verkauft, der Kaufpreis wird um den Wert des Nießbrauchs gemindert und in einer Summe ausgezahlt. Der Verkäufer bleibt wohnen und darf die Immobilie sogar vermieten.
Dieses Modell ist transparent, weil es nur einen Preis und einen Abschlag gibt. Der Abschlag steigt mit der statistischen Restlebenserwartung — bei jüngeren Verkäufern ist er entsprechend hoch.
Umkehrhypothek
Hier bleibt das Eigentum bestehen. Die Bank zahlt eine Rente oder eine Summe aus, Zinsen und Tilgung werden gestundet und erst bei Auszug oder im Erbfall aus dem Verkaufserlös beglichen.
Das Modell ist in Deutschland wenig verbreitet und in der Regel teuer, weil die Bank Langlebigkeits- und Wertrisiko einpreist. Es lohnt der Vergleich mit einem gewöhnlichen Darlehen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt nur die eigene Nutzung. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich die Vermietung und damit Einnahmen — er ist deshalb wertvoller und mindert den Kaufpreis stärker.
Wie wird die Verrentung abgesichert?
Über Eintragungen im Grundbuch: Wohnrecht oder Nießbrauch an erster Rangstelle und eine Reallast für die Rentenzahlungen. Ohne diese Rangfolge ist die Absicherung im Insolvenzfall des Käufers lückenhaft.
Ist die Rente steuerpflichtig?
Bei der Leibrente ist der Ertragsanteil einkommensteuerpflichtig; seine Höhe richtet sich nach dem Alter bei Rentenbeginn. Die Einzelheiten gehören vor Vertragsschluss zum Steuerberater.