Teilverkauf & Verrentung
Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Kaufpreis — und sichert im Gegenzug das Wohnen bis ans Lebensende. Wie groß der Abschlag ausfällt, lässt sich nachrechnen, und genau das sollte man vor der Verhandlung tun.
Wie der Abschlag berechnet wird
Grundlage ist der Jahreswert des Wohnrechts, also die ortsübliche Miete für das Objekt. Dieser wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der sich aus Alter und Geschlecht nach den Sterbetafeln ergibt.
Bei einem 70-jährigen Berechtigten liegt der Faktor deutlich höher als bei einem 85-jährigen. Der Abschlag kann damit einen erheblichen Teil des Verkehrswerts ausmachen.
Rangstelle entscheidet über die Sicherheit
Das Wohnrecht muss in Abteilung II des Grundbuchs an erster Rangstelle eingetragen werden. Steht eine Grundschuld davor, kann das Recht bei einer Zwangsversteigerung erlöschen.
Auf diesen Punkt sollte der Notar ausdrücklich hingewiesen haben. Wer hier nachgibt, um dem Käufer die Finanzierung zu erleichtern, gibt die eigentliche Absicherung auf.
Was im Vertrag geregelt sein muss
Wer trägt Instandhaltung, Betriebskosten und Grundsteuer? Üblich ist eine Aufteilung: laufende Betriebskosten beim Berechtigten, Dach und Fach beim Eigentümer.
Ebenso zu regeln: Was passiert bei dauerhaftem Auszug, etwa in ein Pflegeheim? Ohne eine Ablöseregelung bleibt das Recht bestehen, ohne genutzt zu werden — und ohne Ausgleich.
Für Käufer
Ein Objekt mit Wohnrecht ist günstiger, aber auf unbestimmte Zeit nicht nutzbar und nur eingeschränkt beleihbar. Viele Banken finanzieren solche Objekte nur mit hohem Eigenkapitalanteil.
Die Rechnung geht auf, wenn der Abschlag höher ist als der Nutzungsverzicht plus Finanzierungsnachteil. Das ist eine Kalkulation mit einer Unbekannten — der Restdauer.
Häufige Fragen
Kann ein Wohnrecht vererbt werden?
Nein, es erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Es ist höchstpersönlich und kann auch nicht übertragen werden — anders als der Nießbrauch, der immerhin die Vermietung erlaubt.
Was passiert bei Umzug ins Pflegeheim?
Ohne vertragliche Regelung besteht das Recht fort, wird aber nicht genutzt. Deshalb gehört eine Ablöse- oder Vermietungsklausel in den Vertrag — sonst entsteht eine Situation, die keiner Seite nutzt.
Mindert das Wohnrecht auch die Erbschaftsteuer?
Ja, der kapitalisierte Wert des Rechts mindert den steuerlichen Wert der Immobilie. Die Berechnung folgt dem Bewertungsgesetz und sollte vom Steuerberater geprüft werden.