Finanzierung
Anschlussfinanzierung — die zweite Hälfte der Rechnung
Die meisten Immobiliendarlehen sind am Ende der Zinsbindung nicht abbezahlt. Was dann passiert, entscheidet über einen erheblichen Teil der Gesamtkosten — und wird oft erst wenige Wochen vorher bedacht.
Prolongation: der bequeme Weg
Die bisherige Bank bietet meist drei bis sechs Monate vor Ablauf neue Konditionen an. Annehmen ist einfach: eine Unterschrift, keine neuen Unterlagen, keine Grundbuchkosten.
Bequemlichkeit hat einen Preis. Prolongationsangebote liegen häufig über dem Marktniveau, weil die Bank auf die Trägheit setzt. Ein Vergleich kostet eine Stunde und bringt regelmäßig einen spürbar besseren Satz.
Umschuldung zu einer anderen Bank
Der neue Anbieter löst das alte Darlehen ab. Es fallen Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld an, üblicherweise ein niedriger dreistelliger Betrag — deutlich weniger, als viele erwarten.
Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und zehn Jahren Bindung bringt bereits ein um 0,3 Prozentpunkte besserer Zins mehrere tausend Euro. Die Wechselkosten sind dagegen vernachlässigbar.
Forward-Darlehen
Damit sichern Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus einen Zinssatz. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt — häufig einige Hundertstel Prozentpunkte je Monat.
Es lohnt, wenn Sie steigende Zinsen erwarten oder schlicht Planungssicherheit wollen. Fallen die Zinsen, zahlen Sie drauf und müssen das Darlehen trotzdem abnehmen.
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Jedes Immobiliendarlehen kann zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch bei längerer Zinsbindung.
Wer eine fünfzehnjährige Bindung hat und nach elf Jahren günstigere Zinsen sieht, kann also wechseln. Diese Möglichkeit ist vielen nicht bekannt und verschenkt regelmäßig Geld.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich kümmern?
Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Dann ist genug Zeit für Vergleich, Unterlagen und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen — ohne unter Druck entscheiden zu müssen.
Muss ich bei der Umschuldung neue Unterlagen einreichen?
Ja, die neue Bank prüft Bonität und Objekt erneut. Einkommensnachweise, Grundbuchauszug und Objektunterlagen sind üblich — der Aufwand ist überschaubar und lohnt sich fast immer.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Rate ändern?
Ja, und das ist der beste Zeitpunkt dafür. Wenn das Einkommen gestiegen ist, verkürzt eine höhere Tilgung die Restlaufzeit erheblich.