Finanzierung
Baufinanzierung berechnen — und richtig interpretieren
Ein Finanzierungsrechner liefert vier Zahlen: Monatsrate, Zinskosten, Restschuld am Ende der Zinsbindung und Gesamtlaufzeit. Die dritte ist die wichtigste — und die, die am seltensten beachtet wird.
Die Rate ist nur die halbe Wahrheit
Die Monatsrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Bei gleicher Rate bedeutet ein höherer Zins automatisch weniger Tilgung — und damit eine höhere Restschuld am Ende der Bindung.
Als Größenordnung: Bei 400.000 Euro Darlehen verändert ein Prozentpunkt mehr Zins die Rate um rund 330 Euro monatlich, bevor Tilgung berücksichtigt wird.
Die Restschuld trägt das Risiko
Am Ende der Zinsbindung wird der verbleibende Betrag zu unbekannten Konditionen verlängert. Je niedriger die Restschuld, desto kleiner das Risiko.
Eine anfängliche Tilgung von einem Prozent führt bei üblichen Zinssätzen zu Laufzeiten, die weit über den Ruhestand hinausreichen. Zwei Prozent verkürzen das erheblich, drei Prozent schaffen einen echten Puffer.
Der Beleihungsauslauf entscheidet über den Zins
Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, typischerweise in Stufen bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt für das gesamte Darlehen mehr.
Vor der endgültigen Festlegung der Darlehenshöhe lohnt deshalb die Frage nach der Konditionsstaffel. Wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können den Zins über die gesamte Laufzeit senken.
Der Stresstest
Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem Zins durch, der zwei Prozentpunkte über dem heutigen liegt. Bleibt die Rate tragbar, ist die Finanzierung solide.
Planen Sie zusätzlich eine Reserve für das Objekt ein. Eine Finanzierung, die jeden Euro in Rate und Tilgung bindet, hat keinen Puffer für die Heizung, die im dritten Jahr ausfällt.
Häufige Fragen
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Längere Bindungen kosten Aufschlag, kaufen aber Sicherheit. Weil jedes Darlehen nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Frist kündbar ist, wirken lange Bindungen einseitig zugunsten des Darlehensnehmers: Fallen die Zinsen, steigt man aus; steigen sie, behält man seinen Satz.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Mindestens zwei Prozent, besser drei. Als Faustregel sollte die Immobilie zum Renteneintritt weitgehend abbezahlt sein — daraus ergibt sich die nötige Tilgung rückwärts.
Lohnt sich ein Sondertilgungsrecht?
Ja. Fünf Prozent jährlich sind üblich und meist ohne Zinsaufschlag zu bekommen. Ungenutzt kostet das Recht nichts, und es wirkt zusätzlich mindernd auf eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.