Finanzierung
Ohne Eigenkapital kaufen — möglich, aber teuer
Vollfinanzierungen gibt es, und sie sind nicht grundsätzlich unseriös. Sie sind aber teurer und riskanter als jede Finanzierung mit Eigenkapital — und beides in einem Ausmaß, das viele unterschätzen.
Was Banken verlangen
Sicheres, überdurchschnittliches Einkommen in ungekündigter Stellung, saubere Bonität, ein Objekt in guter Lage mit stabiler Wertentwicklung und in der Regel zwei Kreditnehmer.
Unterschieden wird zwischen der 100-Prozent-Finanzierung, bei der der Kaufpreis finanziert wird und die Nebenkosten aus eigenen Mitteln kommen, und der 110-Prozent-Finanzierung, die auch die Nebenkosten umfasst.
Der Preis der Vollfinanzierung
Weil der Beleihungsauslauf über den üblichen Schwellen liegt, steigt der Zins spürbar — häufig um einen halben bis ganzen Prozentpunkt gegenüber einer Finanzierung mit zwanzig Prozent Eigenkapital.
Auf 400.000 Euro und zehn Jahre gerechnet sind das schnell mehrere zehntausend Euro Mehrkosten. Der Verzicht auf Eigenkapital ist damit die teuerste Form der Bequemlichkeit.
Das eigentliche Risiko
Ohne Eigenkapital tilgt man in den ersten Jahren kaum. Muss die Immobilie in dieser Phase verkauft werden — bei Jobwechsel, Trennung oder Krankheit —, reicht der Erlös häufig nicht, um das Darlehen abzulösen.
Dann bleibt eine Restschuld ohne Gegenwert. Genau dieser Fall ist der Grund, warum Vollfinanzierungen eine solide Einkommenslage und eine Absicherung gegen Berufsunfähigkeit voraussetzen.
Die Alternativen
Ein Familiendarlehen, ein Arbeitgeberdarlehen oder ein Verwandtendarlehen mit Rangrücktritt wird von vielen Banken als Eigenkapitalersatz akzeptiert und senkt die Konditionsstufe.
Auch Eigenleistungen können angerechnet werden, allerdings begrenzt und nur, wenn sie fachlich plausibel sind. Und manchmal ist die beste Alternative schlicht, ein Jahr länger anzusparen.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital ist ideal?
Die Kaufnebenkosten von sieben bis zwölf Prozent sollten in jedem Fall aus eigenen Mitteln kommen. Zusätzlich zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises verbessern die Konditionsstufe deutlich.
Zählt eine Lebensversicherung als Eigenkapital?
Wenn sie beleihbar ist oder aufgelöst werden kann, ja. Ob eine Auflösung sinnvoll ist, hängt vom Vertrag ab — alte Policen mit hoher Garantieverzinsung sollte man nicht leichtfertig kündigen.
Bekomme ich als Selbstständiger eine Vollfinanzierung?
Deutlich schwerer. Banken verlangen meist drei Jahre Bilanzen oder Einnahmenüberschussrechnungen und bewerten das Einkommen konservativ. Mit Eigenkapital verbessern sich die Chancen erheblich.