Finanzierung
Mietkauf — der Weg für den Sonderfall
Beim Mietkauf wohnt der Käufer zunächst zur Miete und erwirbt die Immobilie später — ganz oder teilweise unter Anrechnung der gezahlten Miete. Das klingt nach einem Weg ohne Bank. Es ist ein Weg mit anderen, oft höheren Kosten.
Zwei Varianten
Beim klassischen Mietkauf steht der Erwerb von Anfang an fest; der Vertrag verpflichtet beide Seiten. Beim optionalen Mietkauf erhält der Mieter lediglich ein Ankaufsrecht, das er ausüben kann, aber nicht muss.
Beide Varianten bedürfen der notariellen Beurkundung, weil sie eine Verpflichtung zum Grundstückserwerb enthalten. Ein privatschriftlicher Mietkaufvertrag ist unwirksam.
Die Kostenrechnung
Die monatliche Zahlung liegt regelmäßig über der ortsüblichen Miete, weil sie einen Kaufpreisanteil enthält. Angerechnet wird häufig nur ein Teil davon — der Rest ist reines Nutzungsentgelt.
Über die Gesamtlaufzeit ist Mietkauf deshalb in aller Regel teurer als eine gewöhnliche Bankfinanzierung. Der Vergleich sollte immer die Gesamtsumme betrachten, nicht die Monatsrate.
Die Risiken
Der Mietkäufer wird erst mit der Umschreibung Eigentümer. Wird der Verkäufer zwischenzeitlich insolvent oder wird die Immobilie zwangsversteigert, kann der Anspruch untergehen — sofern er nicht durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist.
Diese Vormerkung ist der entscheidende Punkt. Ohne sie ist ein Mietkaufvertrag ein erhebliches Risiko, und zwar unabhängig davon, wie seriös der Verkäufer wirkt.
Für wen es infrage kommt
Für Haushalte, die kein Eigenkapital haben, aber eine tragfähige Einkommenssituation — etwa Selbstständige in den ersten Jahren, die von Banken noch nicht finanziert werden.
Wer eine reguläre Finanzierung bekommen kann, fährt damit fast immer günstiger. Der Mietkauf ist ein Instrument für den Sonderfall, nicht die generelle Alternative.
Häufige Fragen
Wird die gezahlte Miete voll angerechnet?
In der Regel nur ein Teil. Wie viel, muss im Vertrag ausdrücklich stehen — inklusive der Frage, was passiert, wenn der Kauf am Ende nicht zustande kommt.
Wer zahlt Instandhaltung und Grundsteuer?
Das ist Vertragssache und wird häufig auf den Mietkäufer übertragen, obwohl er noch nicht Eigentümer ist. Dieser Punkt gehört in die Gesamtkostenrechnung.
Fällt Grunderwerbsteuer schon bei Vertragsschluss an?
Beim klassischen Mietkauf mit fester Erwerbsverpflichtung in der Regel bereits mit Abschluss des Vertrags, nicht erst bei der Umschreibung. Das sollte vorab mit dem Notar geklärt werden.