Altbauwohnung — was hinter Stuck und Dielen steckt

Gründerzeitliche Wohnhäuser haben massive Außenwände, Holzbalkendecken und meist einen ausgebauten oder ausbaubaren Dachstuhl. Die Holzbalkendecke ist der Grund für den charakteristischen Trittschall und für die begrenzte Tragfähigkeit — schwere Estriche und große Wannen sind nicht ohne Weiteres möglich.

Bauten der Zwischenkriegszeit sind oft schlichter und schlanker dimensioniert. Nachkriegsbauten bis in die 1960er gelten nicht mehr als Altbau, haben aber eigene Themen: dünne Wände, kleine Räume, häufig schlechte Dämmwerte.

Elektrik: Fehlen Schutzleiter und Fehlerstromschutzschalter, ist eine Erneuerung fällig. In Wohnungen bedeutet das Schlitzen von Wänden und ist der klassische Anlass, direkt vor dem Einzug zu sanieren.

Leitungen: Bleileitungen sind in Altbauten noch anzutreffen und aus Gesundheitsgründen zu ersetzen. Steigleitungen sind Gemeinschaftseigentum — ihre Erneuerung beschließt die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer.

Fenster: Kastenfenster sind erhaltenswert und energetisch besser als ihr Ruf, wenn sie dicht sind. Ein Austausch gegen moderne Fenster ist bei denkmalgeschützten Fassaden häufig nicht erlaubt.

Feuchte im Keller und im Sockelbereich sowie der Zustand des Dachstuhls entscheiden über die größten Posten. Beides ist Sache der Gemeinschaft und damit ein Fall für Protokolle und Rücklage.

Altbauten erreichen selten gute Effizienzklassen. Wirksame Maßnahmen sind Dach- und Kellerdeckendämmung, dichte Fenster und ein hydraulischer Abgleich der Heizung — Fassadendämmung scheidet bei erhaltenswerten Fassaden meist aus.

Für denkmalgeschützte Objekte gelten Erleichterungen bei energetischen Anforderungen und besondere Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungsaufwand. Beides setzt Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten voraus.