Eigentumswohnung kaufen — was Sie mit der Wohnung mitkaufen

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung legt fest, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, wie Kosten verteilt werden und welche Sondernutzungsrechte bestehen. Sie ist der Gesellschaftsvertrag des Hauses.

Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen, was ansteht: beschlossene Sanierungen, Streitthemen, offene Verfahren, Rückstände einzelner Eigentümer. Wer sie liest, kennt das Haus besser als nach zwei Besichtigungen.

Der Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung zeigen Hausgeldhöhe, Zusammensetzung und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine auffällig niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude bedeutet: Die Sanierung ist nicht bezahlt, sie kommt noch.

Das Hausgeld enthält umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und den Beitrag zur Rücklage. Nur der erste Teil lässt sich bei Vermietung auf Mieter umlegen — für Kapitalanleger ist diese Unterscheidung die zentrale Rechengröße.

Ein niedriges Hausgeld ist kein Gütesiegel. Häufig bedeutet es lediglich, dass zu wenig zurückgelegt wird. Sinnvoller ist die Frage, ob die Rücklage zum Alter des Gebäudes und zu den absehbaren Maßnahmen passt.

Eine funktionierende Gemeinschaft hat eine professionelle Verwaltung, beschließt Instandhaltung planvoll statt reaktiv und hat keine dauerhaften Zahlungsausfälle. Diese drei Punkte lassen sich aus den Protokollen ablesen.

Kritisch sind Gemeinschaften mit wenigen Einheiten und stark unterschiedlichen Interessen, etwa wenn ein Eigentümer die Mehrheit der Anteile hält oder Selbstnutzer und Anleger über teure Sanierungen entscheiden müssen.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts entscheiden einfache Mehrheiten über bauliche Veränderungen, die Kosten trägt aber überwiegend, wer sie verlangt oder wer davon profitiert. Das hat Sanierungen erleichtert und die Kostenverteilung komplizierter gemacht.