Sondersituationen
Denkmalschutz — Auflagen gegen Abschreibung
Denkmalgeschützte Objekte werden häufig über die Steuer verkauft. Die erhöhte Abschreibung ist real und attraktiv — sie ist aber der Ausgleich für Auflagen, die Bauzeit und Kosten deutlich erhöhen.
Was Denkmalschutz bedeutet
Jede bauliche Veränderung bedarf der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde — auch der Austausch von Fenstern, die Farbe des Anstrichs und Maßnahmen im Inneren, wenn diese unter Schutz stehen.
Das betrifft die Wahl der Materialien und Handwerker. Historische Fenster nachzubauen kostet ein Vielfaches von Standardfenstern, und die ausführenden Betriebe sind rar.
Die erhöhte Abschreibung
Für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden sieht das Einkommensteuergesetz erhöhte Absetzungen vor: Bei Vermietung können die begünstigten Kosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden, bei Selbstnutzung über zehn Jahre als Sonderausgaben.
Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde und die vorherige Abstimmung der Maßnahmen. Wer zuerst saniert und danach fragt, verliert die Begünstigung.
Der Kaufpreis ist der kritische Punkt
Denkmalobjekte werden häufig mit einem Steuervorteil beworben, der bereits vollständig im Kaufpreis steckt. Dann zahlt der Käufer den Vorteil im Voraus und hat nichts gewonnen.
Der Vergleich sollte deshalb immer gegen ein Objekt ohne Denkmalstatus in derselben Lage erfolgen — nach Steuern und über die geplante Haltedauer gerechnet.
Weitere Vorteile und Grenzen
Neben der Abschreibung gibt es Zuschüsse der Länder und Kommunen sowie in vielen Gemeinden eine Ermäßigung oder Befreiung bei der Grundsteuer, wenn die Erhaltungskosten die Erträge übersteigen.
Der Wiederverkauf ist dagegen eingeschränkt: Der Käuferkreis ist kleiner, und die Auflagen schrecken viele ab. Wer kurzfristig verkaufen muss, findet schwerer einen Abnehmer.
Häufige Fragen
Muss ich ein Denkmal sanieren?
Es besteht eine Erhaltungspflicht, allerdings in den Grenzen des wirtschaftlich Zumutbaren. Wird die Zumutbarkeit überschritten, kann eine Befreiung beantragt werden — die Hürden dafür sind hoch.
Gilt die Denkmal-Abschreibung auch für Selbstnutzer?
Ja, allerdings in anderer Form: als Sonderausgabenabzug über zehn Jahre mit jährlich neun Prozent der begünstigten Kosten. Bei Vermietung ist die Begünstigung insgesamt umfangreicher.
Wer entscheidet, was denkmalgerecht ist?
Die untere Denkmalschutzbehörde des Kreises oder der Stadt. Ein Gespräch vor dem Kauf ist dringend zu empfehlen — dort erfahren Sie, welche Maßnahmen realistisch genehmigungsfähig sind.