Sondersituationen
Immobilie in der Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft ist eine Zwangsgemeinschaft: Sie entsteht ohne Zutun und kann nur gemeinsam handeln. Bei einer Immobilie führt das regelmäßig zur Blockade — es gibt vier Auswege, und sie unterscheiden sich erheblich im Preis.
Weg 1: Auszahlung
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Das ist der schonendste Weg, setzt aber Einigkeit über den Wert und die Finanzierbarkeit der Auszahlung voraus.
Grundlage sollte ein Gutachten eines neutralen Sachverständigen sein. Zwei Einschätzungen aus dem Bekanntenkreis der jeweiligen Seite führen fast immer zu Streit.
Weg 2: gemeinsamer Verkauf
Alle verkaufen zusammen und teilen den Erlös nach Erbquoten. Wirtschaftlich ist das die beste Lösung, weil der freie Markt den höchsten Preis erzielt.
Erforderlich ist Einstimmigkeit — ein einzelner Erbe kann den Verkauf blockieren. Genau daran scheitern viele Erbengemeinschaften über Jahre.
Weg 3: Teilungsversteigerung
Jeder Miterbe kann sie beantragen; Einstimmigkeit ist nicht nötig. Das Amtsgericht versteigert die Immobilie, der Erlös wird verteilt.
Der Preis liegt regelmäßig deutlich unter dem, was ein freier Verkauf gebracht hätte. Hinzu kommen Gerichtskosten. Die Teilungsversteigerung ist deshalb das Druckmittel der letzten Wahl — nicht die wirtschaftlich sinnvolle Lösung.
Weg 4: Erbteilsverkauf
Ein Erbe verkauft seinen Anteil an der gesamten Erbengemeinschaft — an einen Miterben oder an einen gewerblichen Aufkäufer. Die übrigen Erben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht mit zweimonatiger Frist.
Gewerbliche Aufkäufer zahlen deutliche Abschläge auf den rechnerischen Anteil. Wirtschaftlich ist dieser Weg meist der schlechteste, praktisch manchmal der einzige, der Bewegung bringt.
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Erbe den Verkauf verhindern?
Den freihändigen Verkauf ja, weil er Einstimmigkeit erfordert. Er kann aber die Teilungsversteigerung nicht verhindern — die kann jeder Miterbe allein beantragen.
Wer zahlt die laufenden Kosten bis zur Einigung?
Die Erbengemeinschaft aus dem Nachlass, im Verhältnis der Erbquoten. Nutzt ein Erbe die Immobilie allein, schulden die anderen ihm keinen Ausgleich für Kosten — umgekehrt kann eine Nutzungsentschädigung verlangt werden.
Wie lange kann eine Erbengemeinschaft bestehen?
Unbegrenzt. Es gibt keine Frist zur Auseinandersetzung. Jeder Miterbe kann sie jedoch jederzeit verlangen — notfalls über die Teilungsversteigerung.