Sondersituationen
Zwangsversteigerung — günstig kaufen mit Fallstricken
In der Zwangsversteigerung lassen sich Immobilien unter Verkehrswert erwerben. Der Preisvorteil ist real — er ist der Ausgleich für Risiken, die beim gewöhnlichen Kauf nicht existieren.
Der Ablauf
Das Amtsgericht ordnet das Verfahren an, lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen und setzt einen Termin an. Termine werden im Justizportal und durch Aushang bekannt gemacht.
Im Termin folgt auf die Bekanntmachung eine Bietstunde von mindestens dreißig Minuten. Danach entscheidet das Gericht über den Zuschlag — mit dem Zuschlag geht das Eigentum unmittelbar über.
Die Wertgrenzen
Im ersten Termin darf der Zuschlag nicht unter 50 Prozent des Verkehrswerts erteilt werden. Unter 70 Prozent kann ein Gläubiger die Versagung beantragen.
In einem zweiten Termin entfallen diese Grenzen. Deshalb sind die interessanten Preise oft erst dort zu erzielen — mit entsprechend mehr Konkurrenz.
Die Risiken
Eine Besichtigung ist regelmäßig nicht möglich; das Gutachten ist häufig die einzige Informationsquelle und kann Jahre alt sein. Der Zustand im Inneren bleibt unbekannt.
Bewohnt der bisherige Eigentümer oder ein Mieter das Objekt weiter, muss der Ersteher räumen lassen. Der Zuschlagsbeschluss ist zwar Räumungstitel gegen den Schuldner, das Verfahren kostet aber Zeit und Geld. Bestehende Mietverhältnisse laufen weiter.
Was Sie mitbringen müssen
Personalausweis und eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts, die vorab überwiesen oder als Bankbürgschaft beziehungsweise bestätigter Scheck vorgelegt wird. Bargeld wird nicht angenommen.
Der Kaufpreis ist zum Verteilungstermin fällig, üblicherweise sechs bis acht Wochen später. Bis dahin muss die Finanzierung stehen — eine Bank finanziert ein Objekt ohne Innenbesichtigung allerdings meist nur zurückhaltend.
Häufige Fragen
Fällt bei der Zwangsversteigerung Grunderwerbsteuer an?
Ja, auf das Meistgebot. Es entfallen dagegen Maklercourtage und die Kosten der Kaufvertragsbeurkundung; Gerichtskosten für den Zuschlag fallen an.
Kann ich das Objekt vorher besichtigen?
Nur wenn der Bewohner zustimmt — einen Anspruch gibt es nicht. In der Praxis bleibt oft nur das Gutachten, ergänzt um eine Besichtigung von außen und Gespräche in der Nachbarschaft.
Was passiert mit Grundschulden im Grundbuch?
Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang nachgehen, erlöschen mit dem Zuschlag. Vorrangige Rechte — etwa ein eingetragenes Wohnrecht — bleiben bestehen und müssen übernommen werden. Das geringste Gebot weist das aus.