Sondersituationen
Haus und Scheidung — Optionen und Reihenfolge
Die gemeinsame Immobilie ist in Trennungsfällen meist der größte Vermögenswert und zugleich der Punkt mit dem größten Konfliktpotenzial. Vier Wege stehen offen, und die steuerlichen Folgen unterscheiden sich erheblich.
Übernahme durch einen Partner
Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen und zahlt ihn aus. Nötig sind eine notarielle Übertragung, eine neue Bewertung und die Entlassung des ausscheidenden Partners aus dem Darlehen.
Die Bank muss dieser Haftungsentlassung zustimmen und prüft, ob der verbleibende Partner das Darlehen allein tragen kann. Wird das verweigert, haften beide weiter — unabhängig davon, wer im Grundbuch steht.
Verkauf
Der klarste Schnitt: Die Immobilie wird verkauft, das Darlehen abgelöst, der Überschuss geteilt. Läuft die Zinsbindung noch, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Steuerlich ist Vorsicht geboten: Zieht ein Partner aus und wird innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann für dessen Anteil Spekulationssteuer anfallen, weil die Selbstnutzung entfallen ist.
Gemeinsam behalten
Die Immobilie wird vermietet und der Ertrag geteilt, oder ein Partner wohnt weiter und zahlt eine Nutzungsentschädigung. Das verschiebt die Entscheidung, hält aber die wirtschaftliche Verbindung aufrecht.
Sinnvoll kann das sein, wenn Kinder im Haus bleiben sollen oder wenn ein Verkauf im aktuellen Marktumfeld erhebliche Verluste bedeuten würde.
Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Der Erlös liegt regelmäßig deutlich unter dem freien Verkaufspreis.
Praktisch ist sie vor allem ein Druckmittel. In den meisten Fällen einigen sich die Beteiligten, sobald der Antrag gestellt ist — genau darin liegt ihr Zweck.
Häufige Fragen
Wem gehört das Haus nach der Scheidung?
Dem, der im Grundbuch steht. Die Zugewinngemeinschaft ändert daran nichts — sie führt lediglich zu einem Ausgleichsanspruch in Geld, nicht zu einer Änderung der Eigentumsverhältnisse.
Wer zahlt die Rate nach dem Auszug?
Beide bleiben gegenüber der Bank verpflichtet, wenn beide den Vertrag unterschrieben haben. Im Innenverhältnis kann ein Ausgleich vereinbart werden; ohne Regelung entsteht schnell Streit über Nutzung und Zahlung.
Ist die Übertragung an den Ex-Partner steuerfrei?
Von der Grunderwerbsteuer ist die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung befreit. Die Spekulationssteuer kann dagegen anfallen, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft und keine Selbstnutzung mehr vorliegt.