Sondersituationen
Sanierungsobjekt kaufen — die Rechnung vor dem Angebot
Ein Sanierungsobjekt kann der günstigste Weg zum Eigenheim sein — oder der teuerste. Der Unterschied liegt nicht im Glück, sondern darin, ob vor dem Angebot gerechnet wurde.
Die großen Positionen zuerst
Dach, Fassade und Fenster, Heizung, Elektrik, Wasserleitungen und gegebenenfalls die Trockenlegung des Kellers. Diese sechs Punkte machen den Löwenanteil aus; Bäder und Böden sind demgegenüber überschaubar.
Holen Sie vor dem Angebot konkrete Angebote für die zwei bis drei größten Positionen ein. Schätzungen aus dem Internet liegen regelmäßig um den Faktor zwei daneben.
Die Reihenfolge, die sich rechnet
Erst die Gebäudehülle, dann die Anlagentechnik. Eine Wärmepumpe in einem ungedämmten Haus arbeitet mit hohen Vorlauftemperaturen und damit ineffizient.
Am günstigsten ist energetische Verbesserung, wenn sie im Zuge einer ohnehin fälligen Arbeit mitgemacht wird. Ein Gerüst, das für die Fassadenreparatur steht, trägt die Dämmung fast nebenbei.
Die Warnsignale
Feuchtigkeit im Mauerwerk mit unklarer Ursache, Setzungsrisse in tragenden Bauteilen, Hausschwamm, Asbest in Dacheindeckung oder Bodenbelägen und fehlende Genehmigungen für An- und Umbauten.
Jeder dieser Punkte kann die Kalkulation sprengen. Bei Verdacht gehört ein Sachverständiger hinzu, bevor ein Angebot abgegeben wird — nicht danach.
Finanzierung und Förderung
Banken finanzieren Sanierungskosten mit, verlangen dafür aber eine Kostenaufstellung und häufig Nachweise über den Baufortschritt. Planen Sie einen Puffer von zwanzig Prozent ein — er wird fast immer gebraucht.
Förderprogramme für energetische Sanierung senken die Kosten spürbar. Entscheidend ist die Reihenfolge: Antrag vor Auftragsvergabe, Einbindung eines Energieeffizienz-Experten. Wer das umdreht, verliert den Anspruch.
Häufige Fragen
Wie viel Abschlag ist bei einem Sanierungsobjekt angemessen?
Mindestens die kalkulierten Sanierungskosten plus ein Risikoaufschlag. Wenn der Verkäufer diesen Abschlag nicht akzeptiert, ist das Objekt für Sie schlicht zu teuer.
Gibt es Sanierungspflichten beim Kauf?
Ja. Beim Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten greifen, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke und zum Austausch sehr alter Heizkessel. Sie sind in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb zu erfüllen.
Lohnt sich Eigenleistung?
Bei Abriss, Malerarbeiten und Bodenbelägen ja. Bei Elektrik, Gas, Statik und Abdichtung nicht — dort sind Fachbetriebe vorgeschrieben oder das Risiko steht in keinem Verhältnis zur Ersparnis.