Einfamilienhaus kaufen — der Weg vom Suchprofil zum Schlüssel

Eine Suche, die Lage, Fläche, Zimmerzahl, Baujahr, Energieklasse, Garten, Garage und Preis gleichzeitig festzurrt, findet nichts. Sinnvoll sind zwei harte Kriterien, die nicht verhandelbar sind — meist Pendelzeit und Finanzierungsobergrenze — und alles andere als Wunschliste mit Rangfolge.

Die Zimmerzahl ist dabei das am schnellsten veränderliche Kriterium: Grundrisse lassen sich anpassen, Lagen nicht. Ein Haus mit einem Zimmer zu wenig, aber ausbaufähigem Dachgeschoss ist häufig die bessere Wahl als das passgenaue Objekt an der Durchgangsstraße.

Wer ausschließlich im Umkreis der eigenen Adresse sucht, übersieht regelmäßig, dass zehn Kilometer weiter derselbe Zuschnitt deutlich günstiger zu haben ist. Der Preisunterschied zwischen Nachbargemeinden ist oft größer als der zwischen zwei Baujahrzehnten.

Die teuren Bauteile eines Hauses haben endliche Lebensdauern: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasserleitungen. Fragen Sie nach Baujahr und letztem Austauschdatum jedes dieser Punkte — nicht nach dem Gesamteindruck. Stehen mehrere gleichzeitig an, ist das ein Betrag, der in die Kaufpreisverhandlung gehört.

Feuchtigkeit im Keller, Risse an den Außenwänden und ein muffiger Geruch im Erdgeschoss sind keine Kosmetik. Sie können harmlos sein, sie können aber auch auf eine fehlende oder gealterte Abdichtung hinweisen — ein Schaden, dessen Behebung schnell in den Bereich einer Dachsanierung rückt.

Der Energieausweis gehört bei der Besichtigung auf den Tisch, ungefragt. Er ist kein Prospekt, sondern eine Pflichtangabe. Objekte der unteren Klassen sind nicht automatisch schlecht — sie tragen aber einen Sanierungsbedarf, den Sie mitkaufen und mitfinanzieren.

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Je nach Bundesland summiert sich das auf einen mittleren einstelligen bis knapp zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises — Geld, das Banken in der Regel nicht mitfinanzieren.

Danach beginnen die laufenden Kosten, die in der Mietwohnung im Hausgeld verschwunden waren: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Wartung der Heizung, Müll und Wasser. Wer aus einer Wohnung kommt, unterschätzt vor allem den Posten Instandhaltung, weil ihn vorher jemand anders getragen hat.

Als Faustgröße für die Rücklage haben sich ein bis anderthalb Prozent des Gebäudewerts pro Jahr etabliert. Bei einem älteren Haus mit mehreren anstehenden Erneuerungen ist das die Untergrenze, nicht der Durchschnitt.

In gefragten Lagen vergehen zwischen Inserat und Beurkundung häufig nur wenige Wochen. Wer erst nach der Besichtigung mit der Bank spricht, ist raus, bevor die Unterlagen komplett sind.

Praktisch heißt das: Finanzierungsbestätigung vorab einholen, Eigenkapital verfügbar halten, Unterlagenliste kennen. Diese Vorarbeit kostet einen Nachmittag und entscheidet häufiger über den Zuschlag als der gebotene Preis.