Zweifamilienhaus und Einliegerwohnung — zwei Nutzungen unter einem Dach

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene, kleinere Wohneinheit im selben Gebäude — mit eigener Küche, eigenem Bad und eigenem Zugang. Fehlt eines dieser Merkmale, handelt es sich um ausgebauten Wohnraum, nicht um eine eigene Wohnung. Für Miete, Steuer und Bauamt ist dieser Unterschied entscheidend.

Beim echten Zweifamilienhaus sind beide Einheiten gleichrangig und meist ähnlich groß. Das verändert die Bewertung: Bewertet wird nicht mehr nur der Sachwert, sondern zunehmend der Ertrag — vor allem, wenn beide Einheiten vermietet sind.

Banken rechnen kalkulierte Mieteinnahmen anteilig auf die Belastbarkeit an, meist mit einem Sicherheitsabschlag für Leerstand und Instandhaltung. Das erhöht den Finanzierungsrahmen spürbar — aus dem Haus, das rechnerisch zu teuer war, wird eines, das trägt.

Steuerlich lässt sich der vermietete Anteil des Gebäudes abschreiben, ebenso der entsprechende Anteil an Zinsen und Instandhaltung. Die Aufteilung erfolgt in aller Regel nach Wohnfläche und muss von Anfang an sauber dokumentiert sein.

Die Kehrseite: Vermietung an Angehörige unterhalb der ortsüblichen Miete wird vom Finanzamt geprüft. Liegt die vereinbarte Miete zu weit darunter, kürzt es den Werbungskostenabzug anteilig.

Der praktische Hauptgrund für diesen Haustyp ist selten die Rendite, sondern Nähe bei getrennten Haushalten — Eltern unten, Kinder oben, oder umgekehrt. Diese Konstellation funktioniert dann gut, wenn die Trennung baulich echt ist: getrennte Eingänge, getrennte Zähler, getrennte Briefkästen.

Wird die Wohnung an Angehörige übertragen oder wohnrechtlich gesichert, gehört das in den Kaufvertrag oder ins Grundbuch — nicht in eine Absprache. Wohnrechte, die später eingetragen werden sollen, scheitern häufig an der finanzierenden Bank.