Wert & Bewertung

Hauswert ermitteln — die drei Verfahren und was sie taugen

„Was ist mein Haus wert?“ lässt sich seriös nur mit einer Spanne beantworten. Wer eine Zahl auf den Euro genau bekommt, hat entweder ein Gutachten für ein Gericht in der Hand oder einen Rechner benutzt, der Durchschnitte ausgibt. Dazwischen liegt das, was für einen Verkauf tatsächlich zählt: eine Einschätzung, die auf realen Abschlüssen in Ihrer Nachbarschaft beruht.

Die drei Verfahren der Wertermittlung

Das Vergleichswertverfahren stellt Ihr Objekt neben tatsächlich verkaufte, ähnliche Immobilien in derselben Lage. Es ist bei Eigentumswohnungen und typischen Einfamilienhäusern das aussagekräftigste Verfahren, weil es misst, was Käufer wirklich gezahlt haben — nicht, was Verkäufer inseriert haben.

Das Sachwertverfahren rechnet, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, zieht die Alterswertminderung ab und addiert den Bodenwert. Es kommt zum Einsatz, wenn Vergleichsobjekte fehlen, etwa bei sehr individuellen Häusern.

Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den erzielbaren Mieteinnahmen ab. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser spielt es kaum eine Rolle, für Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen ist es das Verfahren der Wahl.

Was den Wert nach oben oder unten zieht

Die Mikrolage schlägt heute stärker durch als die Stadtgrenze: zwei Straßenzüge können weiter auseinanderliegen als zwei Städte. Nahversorgung, Schulweg, Anbindung und Lärmbelastung sind dabei die Größen, die Käufer bei der Besichtigung sofort bemerken.

Der zweite große Hebel ist der Zustand — genauer der Investitionsbedarf. Dach, Fenster, Heizung und Leitungen haben endliche Lebensdauern. Stehen mehrere gleichzeitig an, entsteht ein Betrag, den Käufer in aller Regel mit einem Sicherheitsaufschlag einpreisen.

Der Energiekennwert ist inzwischen ein eigenständiger Preisfaktor. Objekte der unteren Effizienzklassen müssen Abschläge hinnehmen, weil der Sanierungsbedarf mitgekauft wird.

Online-Rechner: nützlich als Einstieg, nicht als Grundlage

Ein Rechner kennt Baujahr, Fläche und Postleitzahl. Er kennt nicht die Feuchtigkeit im Keller, den Sanierungsstau am Dach oder die Tatsache, dass die Nachbarschaft in den letzten drei Jahren zwei Neubauprojekte bekommen hat.

Sinnvoll ist ein Rechner als erste Orientierung, um zu prüfen, ob die eigene Vorstellung um zehn oder um sechzig Prozent daneben liegt. Für die Preisfindung im Verkauf braucht es den Blick auf das konkrete Objekt.

Wann ein Gutachten nötig ist

Für einen normalen Verkauf reicht eine fundierte Markteinschätzung. Ein Verkehrswertgutachten nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung brauchen Sie, wenn eine dritte Instanz mitentscheidet: Gericht, Finanzamt, Erbengemeinschaft oder Scheidungsverfahren.

Ein solches Gutachten kostet je nach Objektwert und Aufwand einen vierstelligen Betrag. Es ist belastbar — aber es ist nicht dasselbe wie der Preis, den der Markt am Ende zahlt.

Häufige Fragen

Was kostet eine professionelle Wertermittlung?

Eine Markteinschätzung durch einen Makler ist in aller Regel kostenlos, weil sie am Anfang eines möglichen Auftrags steht. Ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen liegt je nach Objektwert typischerweise im vierstelligen Bereich.

Wie oft sollte man den Hauswert aktualisieren?

Wer nicht verkauft, kommt mit einem Blick alle zwei bis drei Jahre aus. Nach größeren Sanierungen, nach einer deutlichen Zinsbewegung oder wenn im Umfeld gebaut wurde, lohnt eine frühere Aktualisierung.

Warum weichen zwei Bewertungen voneinander ab?

Weil sie unterschiedliche Verfahren, unterschiedliche Vergleichsobjekte und unterschiedliche Annahmen zum Sanierungsbedarf verwenden. Eine Abweichung von fünf bis zehn Prozent ist normal; deutlich größere Unterschiede sind ein Anlass nachzufragen, welche Vergleichsfälle herangezogen wurden.

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