Wert & Bewertung
Quadratmeterpreis: die Kennzahl mit den meisten Missverständnissen
Der Quadratmeterpreis ist schnell gerechnet und deshalb beliebt. Er wird nur dann zur nützlichen Kennzahl, wenn klar ist, welche Fläche im Nenner steht — und genau da beginnen die Missverständnisse.
Welche Fläche überhaupt zählt
Für Wohnimmobilien ist die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung der Maßstab. Balkone und Terrassen gehen dabei in der Regel nur anteilig ein, Keller und Dachboden ohne Ausbau überhaupt nicht.
Wird stattdessen die Grundfläche oder die Nutzfläche verwendet, sinkt der Quadratmeterpreis rechnerisch, ohne dass das Objekt günstiger wäre. Beim Vergleich zweier Exposés lohnt deshalb der Blick, worauf sich die Angabe bezieht.
Warum Durchschnitte in die Irre führen
Ein städtischer Durchschnittspreis mischt Neubau und unsanierten Altbau, Erdgeschoss und Penthouse, Hauptstraße und Seitenlage. Die Spanne innerhalb einer Stadt ist regelmäßig größer als der Unterschied zwischen zwei Städten.
Aussagekräftig wird die Zahl erst, wenn sie auf ein Segment eingegrenzt ist: gleiche Baujahrsklasse, gleicher Zustand, gleiche Mikrolage.
Die Größendegression
Kleine Wohnungen haben fast immer einen höheren Quadratmeterpreis als große. Küche, Bad und Flur fallen unabhängig von der Größe an und verteilen sich auf weniger Fläche.
Wer eine 45-Quadratmeter-Wohnung mit einer 120-Quadratmeter-Wohnung über den Quadratmeterpreis vergleicht, vergleicht deshalb nicht das Preisniveau, sondern zwei verschiedene Produkte.
Beim Haus wird es noch unschärfer
Bei Einfamilienhäusern steckt der Grundstückswert im Preis, taucht aber im Quadratmeterpreis der Wohnfläche nicht auf. Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche können sich beim Grundstück um den Faktor drei unterscheiden.
Sinnvoller ist es deshalb, Bodenwert und Gebäudewert getrennt zu betrachten — und den Quadratmeterpreis nur als groben Plausibilitätscheck zu verwenden.
Häufige Fragen
Wie rechne ich den Quadratmeterpreis aus?
Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche in Quadratmetern. Bei vermieteten Objekten wird zusätzlich häufig die Jahreskaltmiete je Quadratmeter angegeben, um Kauf- und Mietniveau vergleichbar zu machen.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Nach Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, in besonderen Fällen bis zur Hälfte. Wird er voll angerechnet, ist die ausgewiesene Wohnfläche zu hoch und der Quadratmeterpreis scheinbar zu niedrig.
Gibt es einen fairen Quadratmeterpreis?
Nur im Vergleich mit tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen im selben Segment und derselben Lage. Angebotspreise aus Portalen taugen dafür nur eingeschränkt, weil sie den Verhandlungsspielraum nicht abbilden.
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