Wert & Bewertung
Wertermittlung einer Immobilie — was dabei tatsächlich passiert
Eine Wertermittlung ist kein Blick in die Glaskugel, sondern ein geordnetes Verfahren: Daten sammeln, Objekt ansehen, mit realen Abschlüssen abgleichen, Besonderheiten auf- oder abschlagen. Wer weiß, wie die Schritte aussehen, erkennt schnell, ob eine Einschätzung Substanz hat.
Welche Unterlagen gebraucht werden
Grundlage sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne und der Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage hinzu.
Bei vermieteten Objekten gehören die Mietverträge dazu — und zwar die tatsächlichen, nicht die Marktmieten. Der Unterschied entscheidet beim Ertragswertverfahren über einen erheblichen Teil des Ergebnisses.
Der Ortstermin
Ohne Besichtigung ist jede Bewertung eine Schätzung auf Papier. Wichtig sind Bauzustand, Grundriss, Belichtung, Feuchtigkeit, Alter der Haustechnik und die Frage, ob Um- oder Anbauten genehmigt wurden.
Ein guter Ortstermin dauert eine Stunde und mehr. Wer nach zehn Minuten wieder im Auto sitzt, hat das Objekt gesehen, aber nicht geprüft.
Was am Ende herauskommt
Eine belastbare Einschätzung nennt eine Spanne und die Faktoren, die innerhalb dieser Spanne nach oben oder unten wirken. Sie sagt außerdem, welche Vergleichsobjekte herangezogen wurden und wie alt diese Abschlüsse sind.
Was sie nicht leisten kann: garantieren, dass ein bestimmter Käufer diesen Preis zahlt. Die Vermarktungsdauer zeigt schneller als jede Bewertung, ob ein Preis marktgerecht angesetzt ist.
Kostenlose Einschätzung oder bezahltes Gutachten?
Für Verkauf, Kaufentscheidung oder eine Neuordnung der Finanzierung reicht die Markteinschätzung. Sie ist kostenlos und schnell.
Sobald Dritte mitentscheiden — Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung, Gericht bei Scheidung oder Zwangsversteigerung — braucht es ein Gutachten mit Methodendokumentation. Alles andere wird dort nicht anerkannt.
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine Wertermittlung?
Eine Markteinschätzung liegt bei vollständigen Unterlagen meist innerhalb weniger Werktage vor. Ein förmliches Verkehrswertgutachten braucht je nach Objekt und Auslastung des Sachverständigen mehrere Wochen.
Ist eine Bewertung ohne Besichtigung möglich?
Rechnerisch ja, belastbar nein. Ohne Ortstermin fehlen genau die Informationen, über die später verhandelt wird: Zustand der Haustechnik, Feuchtigkeit, Grundrissqualität und Belichtung.
Muss ich die Einschätzung dem Käufer zeigen?
Nein. Sie ist Ihre Entscheidungsgrundlage. Sinnvoll ist es dagegen, die belegbaren Punkte daraus — etwa Angebote für anstehende Arbeiten — in die Verhandlung einzubringen, weil sie pauschale Abschläge des Käufers durch überprüfbare Zahlen ersetzen.
Weiter im Thema Wert & Bewertung
- Hauswert ermitteln — die drei Verfahren und was sie taugen
- Verkehrswert: der Wert, den das Gesetz meint
- Bodenwert und Bodenrichtwert verstehen
- Quadratmeterpreis: die Kennzahl mit den meisten Missverständnissen
- Immobilienrechner — nützlich, aber mit klaren Grenzen
- Immobilienpreise: die Quellen und ihre blinden Flecken