Immobilienrechner — nützlich, aber mit klaren Grenzen

Er schätzt aus Lage, Fläche, Baujahr und Objektart einen Wert. Die Datenbasis sind Angebots- und teils Transaktionsdaten, die statistisch auf Ihre Eingaben übertragen werden.

Systematisch nicht erfasst sind Zustand, Grundrissqualität, Belichtung, Lärm und Sanierungsstau. Genau diese Punkte machen in der Praxis die Spanne zwischen zwei Objekten derselben Kategorie aus.

Er addiert Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Courtage zum Kaufpreis. Weil die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, hängt das Ergebnis stark vom Bundesland ab.

Dieser Rechner ist der zuverlässigste der vier, weil er mit festen Sätzen arbeitet. Wichtig ist nur, dass er die aktuelle Regelung Ihres Bundeslandes verwendet.

Er ermittelt aus Darlehenssumme, Zins, Tilgung und Zinsbindung die Monatsrate und die Restschuld am Ende der Bindung. Rechnerisch ist er exakt.

Sein blinder Fleck ist der Anschlusszins. Wer nur mit dem heutigen Satz rechnet, kalkuliert die halbe Laufzeit. Eine belastbare Planung rechnet die Anschlussfinanzierung mit einem deutlichen Aufschlag durch.

Er setzt Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Standardmäßig gibt er die Bruttomietrendite aus — die Kennzahl, die am wenigsten aussagt.

Belastbar wird sie erst, wenn Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und eine realistische Instandhaltungsrücklage abgezogen sind. Die Differenz beträgt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte.