Was eine Immobilie ist — Begriffe, Arten, Abgrenzungen

Immobilie bezeichnet unbewegliches Vermögen: Grundstücke samt der wesentlichen Bestandteile. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gehören dazu die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude.

Liegenschaft ist ein amtsnaher, in Österreich und der Schweiz üblicher Begriff für dieselbe Sache — das Grundstück mit allem, was darauf steht. In Deutschland begegnet er vor allem in Behörden- und Katasterzusammenhängen.

Zubehör ist beweglich und folgt nicht automatisch: Möbel, Einbauküche in vielen Fällen, mobile Geräte. Was mitverkauft wird, gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag — auch weil Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser in ihren Bauformen, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen. Sie machen den größten Teil des privaten Marktes aus und folgen den Regeln des Wohnraummietrechts und des Wohnungseigentumsgesetzes.

Gewerbeimmobilien: Büro, Handel, Logistik, Produktion, Hotel. Bewertung über den Ertrag, Verträge weitgehend frei gestaltbar, höheres Leerstandsrisiko.

Sonderimmobilien: Pflegeheime, Kliniken, Parkhäuser, Rechenzentren, Ferienanlagen. Sie sind stark betreiberabhängig — ohne funktionierenden Betreiber ist die Fläche wenig wert.

Unbebaute Grundstücke: Bauland, Agrar- und Forstflächen, Freizeitgrundstücke. Ihr Wert hängt fast ausschließlich am zulässigen Nutzungsumfang.

Wesentliche Bestandteile — Gebäude, fest verbaute Anlagen, Pflanzen — können nicht getrennt Gegenstand von Rechten sein. Deshalb gibt es keine Hypothek nur auf das Haus.

Ausnahmen sind Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund: Dort ist das Gebäude rechtlich eigenständig, mit eigenen Regeln für Laufzeit, Erbbauzins und Entschädigung am Ende.

Wohnungseigentum ist eine gesetzliche Konstruktion: Sondereigentum an bestimmten Räumen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Ohne diesen Anteil gibt es die Wohnung rechtlich nicht.