Mietkaution — Regeln, die beide Seiten kennen sollten

Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskostenvorauszahlungen zählen dabei nicht mit — Berechnungen auf Basis der Warmmiete sind unzulässig.

Mieter dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Mietbeginn fällig. Eine Vertragsklausel, die die Zahlung in einer Summe vorschreibt, ist insoweit unwirksam.

Wird keine Kaution gezahlt, kann das nach erheblichem Rückstand zur Kündigung berechtigen. Umgekehrt gilt: Die Wohnungsübergabe darf nicht von der vollständigen Zahlung abhängig gemacht werden, wenn die erste Rate geleistet ist.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Die getrennte Anlage schützt im Insolvenzfall: Nur so ist die Kaution dem Zugriff der Gläubiger entzogen. Mieter dürfen den Nachweis der Anlage verlangen und bis dahin die Kautionszahlung zurückhalten.

Alternativen sind die Kautionsbürgschaft einer Bank oder Versicherung und die Verpfändung eines Sparkontos. Kautionsversicherungen kosten laufend Geld und sind wirtschaftlich meist teurer als die einmalige Bindung des Betrags.

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Anerkannt ist eine angemessene Prüfungszeit von in der Regel drei bis sechs Monaten. Für offene Betriebskosten darf ein angemessener Teilbetrag länger einbehalten werden, bis die Abrechnung vorliegt.

Einbehalte sind nur für berechtigte Forderungen zulässig: rückständige Miete, vom Mieter geschuldete Schäden über normale Abnutzung hinaus, offene Nebenkosten. Normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten.

Das Übergabeprotokoll ist hier entscheidend. Wer den Zustand bei Ein- und Auszug dokumentiert hat, verhandelt nicht über Erinnerungen.