Mietminderung bei Mängeln — richtig vorgehen statt einfach kürzen

Ein Mangel ist jede Abweichung des Ist- vom vertraglich geschuldeten Zustand, die die Gebrauchstauglichkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt: Heizungsausfall, Feuchtigkeit und Schimmel, undichte Fenster, Lärm über das ortsübliche Maß, Ausfall von Warmwasser oder Aufzug.

Auch eine erheblich kleinere Wohnfläche als vereinbart ist ein Mangel — bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent nach unten ist das anerkannt.

Kein Mangel sind Umstände, die bei Vertragsschluss bekannt waren oder die der Mieter selbst verursacht hat — etwa Schimmel durch nachweislich falsches Lüften. In der Praxis ist genau das der häufigste Streitpunkt und oft nur mit Gutachten zu klären.

Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt werden — nachweisbar, also schriftlich mit Datum, Beschreibung und Fristsetzung zur Beseitigung. Ohne Anzeige entfällt der Minderungsanspruch für die Zeit davor, und der Mieter haftet für Folgeschäden.

Erst nach der Anzeige beginnt die Minderung. Rückwirkend lässt sich in aller Regel nichts holen, außer der Vermieter kannte den Mangel nachweislich.

Zahlen Sie den strittigen Teil unter Vorbehalt weiter, wenn die Höhe unklar ist. Wer zu viel kürzt, riskiert einen Zahlungsverzug — und ab zwei Monatsmieten Rückstand die fristlose Kündigung.

Gemindert wird die Bruttomiete, also die Warmmiete einschließlich Nebenkosten — nicht die Kaltmiete. Maßstab ist der Umfang der Beeinträchtigung im Verhältnis zur gesamten Wohnnutzung.

Orientierung geben Mietminderungstabellen mit Gerichtsentscheidungen. Sie sind Anhaltspunkte, keine Tarife: Dieselbe Baustelle vor dem Fenster kann je nach Dauer, Uhrzeit und Wohnsituation unterschiedlich bewertet werden.

Bei vollständiger Unbewohnbarkeit entfällt die Miete ganz. Bei kurzzeitigen Störungen von wenigen Tagen ist eine Minderung meist unverhältnismäßig.

Neben der Minderung kann der Mieter auf Beseitigung klagen, nach Fristsetzung selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen oder bei erheblichen Mängeln fristlos kündigen.

Bei Gesundheitsgefährdung — etwa massivem Schimmelbefall — besteht ein fristloses Kündigungsrecht ohne Abhilfefrist. Diese Schwelle liegt allerdings hoch und sollte fachlich belegt sein.