Wohnung mit Garten mieten — was der Vertrag regeln muss

Ist der Garten im Mietvertrag genannt, ist er Teil der Mietsache. Der Vermieter kann die Nutzung dann nicht einseitig entziehen, und der Mieter kann ihn im vereinbarten Umfang nutzen.

Wird die Nutzung nur geduldet, kann sie widerrufen werden. Wer über Jahre einen Garten pflegt, ohne dass er im Vertrag steht, hat kein gesichertes Recht — auch wenn ein Gewohnheitsrecht in Einzelfällen anerkannt wurde.

In Mehrparteienhäusern ist häufig nur die Erdgeschosswohnung zur alleinigen Nutzung berechtigt, während der übrige Garten Gemeinschaftsfläche bleibt. Diese Abgrenzung gehört in den Vertrag oder in eine Hausordnung.

Pflegepflichten müssen vereinbart sein. Zulässig ist die Übertragung einfacher Arbeiten wie Rasenmähen, Unkrautentfernung und Laubbeseitigung. Der Rückschnitt großer Bäume und Heckenpflege in großem Umfang bleiben in der Regel Vermietersache.

Bauliche Veränderungen — Gartenhaus, Pool, Teich, befestigte Flächen, Zäune — brauchen die Zustimmung des Vermieters und gegebenenfalls eine Baugenehmigung. Ohne Zustimmung besteht bei Auszug eine Rückbaupflicht.

Das Pflanzen von Bäumen ist heikel: Der Baum wird Eigentum des Grundstückseigentümers, kann aber Nachbarrechte verletzen. Größere Pflanzungen deshalb nur nach schriftlicher Abstimmung.

Eine mitvermietete Gartenfläche darf sich in der Miete niederschlagen. Bei der Wohnfläche zählt sie nicht mit, wohl aber als Ausstattungsmerkmal bei der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Fällt die Gartennutzung dauerhaft weg — etwa durch Baumaßnahmen —, kann eine Mietminderung in Betracht kommen, wenn der Garten mitvermietet war. Bei bloßer Duldung besteht dieser Anspruch nicht.