Wohnungsübergabe — das Protokoll entscheidet später

Datum, Anwesende, Adresse und Lage der Wohnung. Dann raumweise der Zustand von Wänden, Böden, Decken, Fenstern, Türen, Sanitärobjekten und Einbauten — konkret formuliert, nicht als „in Ordnung“.

Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme mit Zählernummern. Das ist der Punkt, der am häufigsten fehlt und am teuersten wird, weil sich Verbräuche später nicht mehr zuordnen lassen.

Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel, einschließlich Keller, Briefkasten, Garage und Haustür. Fehlende Schlüssel können bei Schließanlagen den Austausch der gesamten Anlage auslösen.

Fotos gehören dazu, mit Datum. Beide Seiten unterschreiben und erhalten je eine Ausfertigung.

Beim Einzug: Jeder vorhandene Mangel gehört ins Protokoll, auch kleine Kratzer und Flecken. Was nicht dokumentiert ist, gilt später leicht als vom Mieter verursacht.

Beim Auszug: Der Vermieter sollte Mängel benennen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Eine pauschale Formulierung wie „Wohnung nicht ordnungsgemäß“ trägt keine Forderung.

Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten: Laufspuren im Bodenbelag, Dübellöcher in üblicher Zahl, vergilbte Wände nach langer Mietdauer. Schäden sind Brandflecke, gesprungene Fliesen, Wasserschäden, tiefe Kratzer.

Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind unwirksam, ebenso pauschale Endrenovierungsklauseln. Wer eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, schuldet in der Regel überhaupt keine Schönheitsreparaturen.

Wurde die Wohnung renoviert übergeben und ist die Klausel wirksam, richtet sich die Pflicht nach dem tatsächlichen Zustand, nicht nach dem Kalender. Fachhandwerkliche Ausführung darf nicht verlangt werden, fachgerechte schon.

Umbauten des Mieters sind grundsätzlich zurückzubauen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Eine schriftliche Erlaubnis mit Regelung zum Rückbau erspart hier viel Streit.