Abschreibung und Werbungskosten — die Steuerseite der Vermietung

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Die Aufteilung des Kaufpreises auf beide Teile ist deshalb der wichtigste Einzelschritt — je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung.

Für vermietete Wohngebäude gelten je nach Baujahr unterschiedliche lineare Sätze; ältere Bauten vor 1925 werden schneller abgeschrieben als spätere. Für Neubauten wurden die Sätze in den letzten Jahren angehoben, zeitweise ergänzt um eine degressive Variante und Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau.

Eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer lässt sich per Gutachten nachweisen und erhöht den jährlichen Abzug erheblich. Das lohnt vor allem bei alten, wenig sanierten Objekten.

Weil sich die Sätze zuletzt mehrfach geändert haben, gehört der aktuelle Stand vor der Steuererklärung geprüft — idealerweise mit dem Steuerberater, der auch die Kaufpreisaufteilung begleitet.

Abziehbar sind Schuldzinsen, Verwaltungskosten, nicht umgelegte Betriebskosten, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten, Kontoführung, Steuerberatung, Versicherungen und Mitgliedsbeiträge zu Eigentümerverbänden.

Nicht abziehbar ist die Tilgung — sie ist Vermögensbildung, kein Aufwand. Genau daraus entsteht der Unterschied zwischen steuerlichem Ergebnis und tatsächlichem Kontostand.

Größere Erhaltungsaufwendungen können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das ist ein wirksames Instrument, wenn das Einkommen schwankt oder Verluste sonst verpuffen würden.

Übersteigen Instandsetzungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung — über Jahrzehnte statt sofort.

Praktisch bedeutet das: Wer ein sanierungsbedürftiges Objekt kauft, sollte die Maßnahmen entweder bewusst unter der Grenze halten oder gezielt ins vierte Jahr schieben. Ausgenommen sind Erweiterungen und jährlich üblicher Erhaltungsaufwand.

Die Grenze wird häufig übersehen und ist einer der teuersten Fehler bei der Kapitalanlage in Bestandsobjekten.

Im Privatvermögen ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Innerhalb der Frist unterliegt er dem persönlichen Steuersatz — und der Gewinn erhöht sich um die in Anspruch genommenen Abschreibungen.

Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels. Dann entfällt die Steuerfreiheit, und es kommt Gewerbesteuer hinzu.

Bei selbstgenutzten Immobilien gilt die Zehnjahresfrist nicht, wenn im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst gewohnt wurde.