Markt & Kapitalanlage
Immobilie im Ausland kaufen — was in Deutschland selbstverständlich ist, gilt dort nicht
Beim Immobilienkauf im Ausland ist fast nichts übertragbar: Der Notar hat eine andere Rolle, das Grundbuch eine andere Verlässlichkeit, die Steuer folgt anderen Regeln, und im Erbfall kann ein fremdes Recht gelten. Wer das vorher klärt, kauft entspannt — wer es später klärt, zahlt.
Erwerbsbeschränkungen und Formalien
Innerhalb der EU ist der Erwerb grundsätzlich frei, aber es gibt Ausnahmen: In Teilen Österreichs und in der Schweiz bestehen Genehmigungspflichten für Ausländer und Beschränkungen für Zweitwohnsitze, in einigen Ländern gelten Sonderregeln für landwirtschaftliche Flächen und Grenzgebiete.
Die Grundbuchsysteme unterscheiden sich erheblich. In manchen Ländern ersetzt eine Eintragung im Kataster keine verlässliche Eigentumsprüfung; Baugenehmigungen und Legalisierungen von Anbauten sind ein verbreitetes Risiko im Mittelmeerraum.
Beauftragen Sie eine unabhängige Rechtsvertretung vor Ort, die nicht vom Verkäufer oder Vermittler vorgeschlagen wurde. Das ist die einzige Vorsichtsmaßnahme, die alle anderen ersetzt.
Steuern in zwei Staaten
Erwerbsnebenkosten variieren stark: Steuersätze, Notar- und Registerkosten liegen in einigen Ländern deutlich über den deutschen. Kalkulieren Sie sie länderspezifisch, nicht nach deutschem Muster.
Mieteinnahmen werden in der Regel im Belegenheitsstaat besteuert. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, wie Deutschland damit umgeht — meist über Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder Anrechnung.
Laufende Steuern wie Grundsteuer, Zweitwohnungs- oder Vermögensteuern existieren in vielen Ländern in Formen, die es in Deutschland nicht gibt. Sie gehören in die Unterhaltsrechnung.
Erbrecht und Verwaltung
Seit der EU-Erbrechtsverordnung richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte — mit der Möglichkeit, im Testament das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit zu wählen. Für Immobilien außerhalb der EU gilt oft das Recht des Belegenheitsstaats.
Ohne Verwaltung vor Ort funktioniert eine Auslandsimmobilie selten. Schlüssel, Handwerker, Reinigung, Rechnungen, Behördenpost: Wer das nicht delegiert, verbringt jeden Urlaub mit Verwaltung.
Bei Vermietung kommen lokale Registrierungspflichten, Tourismussteuern und teils Kontingente hinzu. In vielen beliebten Regionen wurde die Kurzzeitvermietung in den letzten Jahren deutlich eingeschränkt.
Häufige Fragen
Kann man eine Auslandsimmobilie in Deutschland finanzieren?
Deutsche Banken finanzieren Auslandsobjekte selten und nur mit hohem Eigenkapital. Üblich sind Finanzierungen bei Banken im Belegenheitsstaat oder die Beleihung einer deutschen Immobilie.
Was ist bei Immobilien in Österreich und der Schweiz besonders?
Grundverkehrsbehörden, Zweitwohnsitzbeschränkungen und in der Schweiz zusätzliche Regeln für den Erwerb durch Personen im Ausland. Beides sollte vor jeder Anzahlung geprüft sein.
Lohnt sich eine Ferienimmobilie im Ausland?
Als Nutzungsobjekt oft ja, als Kapitalanlage nur mit belastbarer lokaler Verwaltung und rechtlich gesicherter Vermietungsmöglichkeit.