Pflegeimmobilie als Kapitalanlage — die Rechnung hängt am Betreiber

Sie erwerben ein einzelnes Apartment innerhalb einer Pflegeeinrichtung als Sondereigentum. Nicht Sie vermieten, sondern der Betreiber pachtet die gesamte Einrichtung und zahlt Ihnen eine feste Pacht — unabhängig davon, ob Ihr Apartment belegt ist.

Die Verträge laufen typischerweise zwanzig bis dreißig Jahre mit Verlängerungsoptionen und sind meist indexiert. Instandhaltung des Sondereigentums liegt häufig beim Betreiber, das Dach-und-Fach-Risiko bei den Eigentümern.

Verwaltung, Mietersuche und Betriebskostenabrechnung entfallen für Sie vollständig. Genau dafür ist die Rendite niedriger als bei einer klassischen Anlagewohnung.

Fällt der Betreiber aus, fällt Ihre Pacht aus — und ein einzelnes Apartment in einem Pflegeheim lässt sich nicht anders nutzen. In den vergangenen Jahren sind mehrere Betreibergesellschaften in Deutschland in Insolvenz gegangen; das ist kein theoretisches Szenario.

Prüfen Sie deshalb die Bonität des Betreibers, seine Historie, die Zahl der geführten Häuser und die Auslastungsquote der konkreten Einrichtung. Ein Jahresabschluss des Betreibers gehört zu den Unterlagen, die Sie verlangen sollten.

Zweiter Prüfpunkt ist der Standort: Pflegebedarfsplanung des Landkreises, Wettbewerbssituation, Erreichbarkeit für Angehörige, Personalverfügbarkeit in der Region. Ein Haus, das kein Personal findet, hat ein Problem, unabhängig von der Nachfrage.

Die beworbenen Renditen liegen meist im Bereich von etwa vier Prozent. Das ist höher als bei Wohnimmobilien in guten Lagen und niedriger als bei klassischen Anlagewohnungen in mittleren Lagen — bei deutlich konzentrierterem Risiko.

Der Wiederverkauf ist der schwächste Punkt: Der Käuferkreis ist klein und die Bewertung hängt fast vollständig an der Restlaufzeit des Pachtvertrags. Kalkulieren Sie mit langer Haltedauer.

Ein oft genannter Vorteil ist das bevorzugte Belegungsrecht für Sie und Angehörige. Es ist real, aber vertraglich unterschiedlich ausgestaltet — lassen Sie sich zeigen, was genau zugesichert wird.

Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen des Pachtvertrags, Indexierung, Zuständigkeit für Instandhaltung, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Regelungen für den Betreiberwechsel und die Frage, wer bei Leerstand der Einrichtung zahlt.

Prüfen Sie außerdem, ob die Einrichtung die Anforderungen des jeweiligen Landesheimrechts erfüllt — etwa Einzelzimmerquoten. Häuser, die sie nicht erfüllen, stehen unter Umbaudruck, und der trifft die Eigentümer.