Immobilie als Kapitalanlage — die Rechnung vor dem Kauf

Erstens die Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist eine erste Sortiergröße, mehr nicht, weil sie Nebenkosten und Bewirtschaftung ignoriert.

Zweitens die Nettomietrendite: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Erst hier wird sichtbar, was das Objekt tatsächlich abwirft.

Drittens der Cashflow: Nettoeinnahmen minus Zins und Tilgung. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht — er bedeutet, dass Sie Vermögen aufbauen und dafür monatlich zuzahlen. Er muss aber dauerhaft tragbar sein.

Viertens die Steuerwirkung: Abschreibung, Zinsen und Erhaltungsaufwand mindern das zu versteuernde Einkommen. Bei hohem Grenzsteuersatz verändert das die Rechnung erheblich — bei niedrigem kaum.

Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite, solange die Objektrendite über dem Zins liegt. Kehrt sich das um, wirkt der Hebel in beide Richtungen — genau das ist bei kurzen Zinsbindungen und knapper Kalkulation passiert.

Planen Sie mit realistischen Werten: Mietausfall, Instandhaltung von mindestens einem Euro je Quadratmeter und Monat, Verwaltungskosten und einen Zinsaufschlag für die Anschlussfinanzierung.

Ein Objekt, das nur bei Vollvermietung und bei heutigem Zins funktioniert, ist keine Kapitalanlage, sondern eine Wette auf Stabilität.

Lage vor Rendite: Eine hohe Rendite in abwandernden Regionen kompensiert selten das Risiko von Leerstand und Wertverlust. Umgekehrt sind Spitzenlagen mit sehr niedriger Rendite eine Wette auf Wertsteigerung.

Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen in mittleren Lagen sind der pragmatische Standard: breite Mieternachfrage, gute Wiederverkäuflichkeit, überschaubare Instandhaltung.

Prüfen Sie bei Eigentumswohnungen Rücklage, Protokolle und anstehende Sanierungen. Eine Sonderumlage kann mehrere Jahresrenditen aufzehren.

Wer sich fortbilden will, findet ein großes Angebot an Kursen und Coachings. Prüfen Sie Anbieter kritisch: Seriöse Bildung erklärt Risiken und Rechenwege, unseriöse verkauft vor allem Objekte oder die nächste Kursstufe.