Immobilienaktien und Fonds — der indirekte Weg in den Markt

Immobilien-Aktiengesellschaften wie die großen deutschen Wohnungsunternehmen halten Bestände und finanzieren sie mit Eigen- und Fremdkapital. Ihre Aktien sind börsentäglich handelbar, ihre Kurse reagieren stark auf Zinsen und Verschuldungsgrad.

REITs sind Immobilien-Aktiengesellschaften mit besonderem Steuerstatus: Sie sind auf Gesellschaftsebene weitgehend steuerbefreit und müssen dafür den überwiegenden Teil ihrer Erträge ausschütten. In Deutschland ist die Zahl der REITs klein, international ist die Form verbreitet.

Offene Immobilienfonds bündeln Anlegergelder in einem Portfolio, meist Gewerbeimmobilien. Sie sind kein Tagesgeld: Es gelten eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine Rückgabefrist von zwölf Monaten — eingeführt, nachdem in früheren Krisen Fonds bei Rückgabewellen geschlossen und abgewickelt werden mussten.

Geschlossene Fonds und Anleihen einzelner Projektentwickler sind unternehmerische Beteiligungen mit Totalverlustrisiko. Die Insolvenzen von Projektentwicklern in den letzten Jahren haben gezeigt, wie real dieses Risiko ist.

Aktienkurse bewerten die Zukunft und reagieren sofort, Immobilienbewertungen folgen den Transaktionen mit Verzögerung. In Zinswenden fallen Immobilienaktien deshalb häufig lange, bevor die Verkehrswerte in den Bilanzen sinken.

Entscheidend für Wohnungskonzerne ist der Verschuldungsgrad: Steigen die Zinsen, steigen die Refinanzierungskosten und sinken die Bewertungen des Bestands — beides drückt gleichzeitig. Genau das war in der jüngsten Zinsphase zu beobachten.

Die Kennzahlen dieses Sektors sind eigene: Nettovermögenswert je Aktie, Funds from Operations als operatives Ergebnis, Leerstandsquote, durchschnittliche Zinsbindung und Fälligkeitsprofil der Schulden. Wer nur auf das Kurs-Gewinn-Verhältnis schaut, versteht die Zahlen nicht.

Für Wertpapiere gibt es keinen Kredithebel zu Immobilienkonditionen. Der Renditevorteil der Direktanlage entsteht wesentlich aus günstigem, langfristigem Fremdkapital — dieser Effekt fehlt hier vollständig.

Dafür entfallen Verwaltung, Mieterwechsel, Instandhaltung, Klumpenrisiko und Kaufnebenkosten von sieben bis fünfzehn Prozent. Wer zwanzigtausend Euro anlegen will, hat gar keine Wahl: Ein Objekt ist damit nicht zu kaufen, Anteile schon.

Steuerlich gelten Kapitalerträge mit Abgeltungsteuer statt der Regeln für Vermietung. Die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren, die bei Immobilien im Privatvermögen möglich ist, gibt es bei Wertpapieren nicht.