Markt & Kapitalanlage

Mietrendite berechnen — drei Kennzahlen und ihre Aussagekraft

Renditeangaben in Exposés sind fast immer Bruttowerte ohne Kaufnebenkosten. Wer sie mit der eigenen Nettorechnung vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge. Drei Kennzahlen genügen, um ein Objekt sauber einzuordnen — und jede beantwortet eine andere Frage.

Die drei Kennzahlen

Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal hundert. Sie eignet sich, um viele Objekte schnell zu sortieren, überschätzt den Ertrag aber systematisch.

Nettomietrendite: Von der Jahresmiete werden nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten abgezogen — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Geteilt wird durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Das ist die ehrliche Objektrendite.

Eigenkapitalrendite: Der Überschuss nach Kapitaldienst, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital. Sie zeigt, was Ihr Geld arbeitet — und reagiert stark auf Zins und Tilgungshöhe.

Der Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, ist der Kehrwert der Bruttorendite und die im Markt übliche Verhandlungsgröße.

Kosten, die häufig fehlen

Kaufnebenkosten von rund sieben bis fünfzehn Prozent je nach Bundesland und Maklerkonstellation. Sie erhöhen die Investitionssumme und senken jede Rendite spürbar.

Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage, Bankgebühren, Steuerberatung, Mietausfall. Zusammen zehren sie regelmäßig zwanzig bis dreißig Prozent der Kaltmiete auf.

Instandhaltung außerhalb der Rücklage: neue Küche bei Mieterwechsel, Bad nach zwanzig Jahren, Fenster. Diese Posten kommen selten, aber groß.

Rendite und Wertentwicklung zusammendenken

Die Gesamtrendite besteht aus laufendem Ertrag und Wertänderung. Objekte in Wachstumsregionen liefern wenig Cashflow, aber Wertsteigerungspotenzial; Objekte in schwachen Regionen liefern Cashflow und tragen Wertrisiko.

Wer nur auf die höchste Bruttorendite schaut, landet zwangsläufig in Regionen mit dem größten Risiko. Die Kennzahl ist ein Filter, kein Auswahlkriterium.

Rechnen Sie jede Kalkulation zusätzlich mit einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins nach Zinsbindungsende. Was diesen Test besteht, ist belastbar.

Häufige Fragen

Welcher Kaufpreisfaktor ist angemessen?

In stabilen Mittelstädten sind Faktoren im Bereich der Zwanziger üblich, in Metropolen deutlich darüber. Der Faktor allein sagt aber nichts ohne Lage und Zustand.

Zählt die Warmmiete in die Rendite?

Nein, gerechnet wird immer mit der Nettokaltmiete. Betriebskosten sind durchlaufende Posten.

Wie wirkt die Tilgung auf die Rendite?

Tilgung ist keine Kosten-, sondern eine Vermögensposition. Sie belastet den Cashflow, erhöht aber das Eigenkapital — deshalb gehört sie in die Liquiditätsrechnung, nicht in die Renditeformel.

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