Ferienimmobilie kaufen — Anlage mit Betriebscharakter

Ausgangsgröße ist nicht der Tagespreis, sondern die realistische Auslastung. In deutschen Ferienregionen liegt sie außerhalb der Spitzenlagen häufig zwischen dreißig und fünfzig Prozent der Jahresnächte — die Kalkulation der Anbieter rechnet gern mit dem oberen Rand.

Vom Bruttoerlös gehen ab: Vermittlungsprovision der Portale, Reinigung und Wäsche, Betreuung vor Ort, Betriebskosten, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltungssoftware, Kurbeitrag. Zwischen Brutto und Netto liegen realistisch dreißig bis fünfzig Prozent.

Wenn Sie das Objekt selbst in den besten Wochen nutzen, entziehen Sie der Rechnung den ertragreichsten Teil. Das ist legitim — es gehört nur ehrlich eingepreist.

Bei ausschließlicher Vermietung sind Werbungskosten und Abschreibung abziehbar. Bei gemischter Nutzung wird aufgeteilt, und das Finanzamt verlangt einen Nachweis der Vermietungsabsicht — meist über ortsübliche Vermarktung und dokumentierte Belegung.

Fehlt über Jahre ein Totalüberschuss, kann die Vermietung als Liebhaberei eingestuft werden. Dann entfällt der Verlustabzug rückwirkend. Eine Prognoserechnung zu Beginn ist deshalb kein Formalismus.

Umsatzsteuerlich ist die kurzfristige Beherbergung steuerpflichtig, häufig mit ermäßigtem Satz für die Übernachtung. Kleinunternehmerregelung ist möglich, schließt aber den Vorsteuerabzug aus.

Selbstverwaltung bringt den höchsten Nettoertrag und kostet Zeit: Anfragen, Schlüssel, Beschwerden, Handwerker. Ohne jemanden vor Ort geht es nur bei kurzer eigener Anreise.

Betreiberkonzepte mit Poolvermietung nehmen Arbeit ab, kosten aber einen erheblichen Anteil und schränken die Eigennutzung vertraglich ein. Prüfen Sie besonders die Kündigungsfristen und was passiert, wenn der Betreiber ausfällt.