Garage und Stellplatz kaufen — die unterschätzte Anlage

Tiefgaragenstellplätze sind meist Teileigentum oder ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Unterschied ist erheblich: Teileigentum ist eigenständig verkäuflich, ein Sondernutzungsrecht hängt an der zugehörigen Wohnung.

In vielen Neubauten sind Stellplätze baurechtlich an die Wohnungen gebunden, weil sie zur Erfüllung der Stellplatzpflicht gebaut wurden. Ein Verkauf an Dritte kann dann unzulässig sein.

Bei freistehenden Garagen auf gepachtetem Grund gilt dasselbe wie bei anderen Gebäuden auf fremdem Boden: Sie kaufen die Bausubstanz, nicht das Grundstück, und die Laufzeit des Vertrags bestimmt den Wert.

Die Bruttorendite liegt in Städten oft über der von Wohnungen, weil der Kaufpreis niedrig und die Miete stabil ist. Es gibt keine Mietpreisbremse für Stellplätze, und der Verwaltungsaufwand ist minimal.

Dem stehen Hausgeld, Instandhaltungsumlagen für die Tiefgarage und ein enger Käuferkreis beim Wiederverkauf gegenüber. Sanierungen von Tiefgaragen — Betoninstandsetzung, Abdichtung — sind teuer und werden auf die Eigentümer umgelegt.

Achten Sie auf die Rücklage der Gemeinschaft und auf Protokolle, die eine anstehende Tiefgaragensanierung erkennen lassen. Genau dort liegt das Risiko dieser Anlageklasse.

In den meisten Bundesländern schreiben die Garagenverordnungen vor, dass Garagen dem Abstellen von Fahrzeugen dienen. Die dauerhafte Nutzung als Lager oder Werkstatt ist eine Zweckentfremdung, die untersagt werden kann.

Gewerbliche Nutzung, etwa als Kleinlager, braucht eine Nutzungsänderung. Auch das Laden von Elektrofahrzeugen ist in Gemeinschaftsanlagen ein Thema für die Eigentümerversammlung — der Anspruch auf eine Lademöglichkeit besteht, die Ausführung ist zu beschließen.