Haustypen
Herrenhaus, Gutshaus und Schloss kaufen — Substanz mit Auflagen
Historische Anwesen werden zu Preisen angeboten, die im Verhältnis zur Fläche absurd günstig wirken. Der Grund ist einfach: Der Kaufpreis ist der kleinste Teil der Rechnung. Was folgt, sind Sanierungen in einer Größenordnung, die den Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigen kann — mit einer Denkmalbehörde am Tisch.
Denkmalschutz bestimmt das Vorgehen
Steht das Objekt unter Denkmalschutz, ist praktisch jede Veränderung an Substanz, Fassade und oft auch am Inneren genehmigungspflichtig. Das betrifft Fenster, Dacheindeckung, Putz, Bodenbeläge und Haustechnik.
Der Ausgleich dafür sind steuerliche Vorteile: erhöhte Absetzungen für Sanierungsaufwand bei Vermietung, ein geringerer, aber vorhandener Abzug bei Selbstnutzung. Diese Vorteile setzen eine Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten voraus — nachträglich gibt es sie nicht.
Fördermittel von Land, Denkmalstiftungen und teils der Gemeinde sind möglich, aber selten planbar. Sie sollten in keiner Finanzierungsrechnung als feste Größe stehen.
Die Sanierung in realistischen Größen
Bei Objekten dieser Größe geht es nicht um einzelne Gewerke, sondern um Bauabschnitte über Jahre: Dach und Statik zuerst, dann Fenster und Fassade, dann Haustechnik, zuletzt Ausbau. Wer in anderer Reihenfolge beginnt, saniert doppelt.
Die klassische Kostenfalle sind Holzschäden im Dachstuhl und in den Deckenbalken, aufsteigende Feuchte im Mauerwerk und Schwamm. Diese Schäden sind vor dem Kauf nur mit einem Sachverständigen zu erkennen, der Bauteile öffnet — eine Sichtbesichtigung reicht nicht.
Nutzungskonzepte, die tragen
Rein private Nutzung funktioniert bei diesen Größen selten dauerhaft. Verbreitete Konzepte sind Ferienwohnungen im Nebengebäude, Veranstaltungsräume, Praxis- oder Büroflächen, teils Landwirtschaft auf zugehörigen Flächen.
Jede gewerbliche Nutzung braucht Baurecht: Nutzungsänderung, Stellplätze, Brandschutz, Barrierefreiheit. Diese Punkte gehören vor den Kauf, weil sie über die Tragfähigkeit des gesamten Konzepts entscheiden.
Häufige Fragen
Finanzieren Banken denkmalgeschützte Objekte?
Zurückhaltend. Der Beleihungswert liegt oft deutlich unter dem Kaufpreis, weil die Verwertbarkeit begrenzt ist. Ein höherer Eigenkapitalanteil ist die Regel, nicht die Ausnahme.
Kann man ein Schloss abreißen oder umbauen?
Bei Denkmalschutz nein beziehungsweise nur mit Genehmigung, die für Abriss praktisch nicht erteilt wird. Umbauten im Inneren sind je nach Schutzumfang möglich, brauchen aber Abstimmung.
Wie findet man solche Objekte?
Über spezialisierte Vermittler, Denkmalbörsen der Länder und Zwangsversteigerungen. Der Bestand ist klein, die Vermarktung entsprechend individuell.
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