Landwirtschaftliche Immobilien — ein eigener Markt

Die Bodenwertzahl beschreibt die Ertragsfähigkeit des Bodens und ist der wichtigste Einzelfaktor. Zwei Flächen im selben Landkreis können sich im Preis um den Faktor zwei unterscheiden, weil die eine sandig und die andere Lehm ist.

Ebenso wichtig ist die Arrondierung: Eine zusammenhängende Fläche neben dem eigenen Betrieb ist für einen Landwirt deutlich mehr wert als drei verstreute Parzellen gleicher Größe. Deshalb entstehen bei Verkäufen regelmäßig lokale Bieterlagen.

Pachtverhältnisse drücken den Preis, wenn sie lange laufen und niedrig sind. Verkauft wird dann faktisch eine Kapitalanlage mit fester Verzinsung, nicht eine nutzbare Fläche.

Ställe und Scheunen ohne Betrieb sind schwer verwertbar. Ihr Wert bemisst sich an der Nutzbarkeit: Traufhöhe, Zufahrt, Bodenplatte, Statik, Anschluss an Strom und Wasser. Eine Halle mit sechs Metern Höhe und befestigter Zufahrt findet Mieter, eine niedrige Feldscheune nicht.

Die Umnutzung zur Lagerhalle oder Werkstatt ist eine Nutzungsänderung und braucht eine Genehmigung — im Außenbereich mit hohen Hürden. Kalkulieren Sie mit dem Zustand, den Sie genehmigt bekommen, nicht mit dem, den Sie sich vorstellen.

Dachflächen von Wirtschaftsgebäuden sind für Photovoltaik interessant, weil sie groß, unverschattet und meist südorientiert sind. Bestehende Pachtverträge über Dachflächen laufen beim Verkauf weiter und gehören geprüft.

Bei Freiflächenanlagen und Windrädern auf gekauften Flächen sind die Verträge oft über zwanzig Jahre und mehr gebunden. Sie sind Teil des Kaufgegenstands — mit ihren Rückbauverpflichtungen und Sicherheiten.