Makler & Provision
Maklerprovision — wer zahlt was, und wann
Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher eine gesetzliche Teilungsregel. Sie hat die frühere Praxis, dem Käufer die volle Courtage aufzuerlegen, weitgehend beendet.
Die Teilungsregel
Beauftragt eine Partei den Makler, darf sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere abwälzen. Beauftragen beide, muss die Provision gleich hoch sein. Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen nachweislich gezahlt hat.
Die Regel gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken bleibt es bei der freien Vereinbarung.
Wie hoch sie üblicherweise ist
Marktüblich sind insgesamt etwa fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, geteilt also grob zweieinhalb bis dreieinhalb Prozent je Seite. Die genaue Höhe ist frei verhandelbar — auch wenn das selten genutzt wird.
Die Sätze variieren regional. In einigen Bundesländern hat sich historisch ein niedrigeres Niveau eingespielt als in anderen; ein Blick auf die ortsübliche Höhe vor der Vereinbarung lohnt sich.
Wann sie fällig wird
Voraussetzung sind ein wirksamer Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung und ein daraufhin zustande gekommener Kaufvertrag. Ohne notarielle Beurkundung entsteht kein Anspruch.
Platzt der Kaufvertrag, entfällt die Provision. Wird er dagegen später einvernehmlich aufgehoben, bleibt der Anspruch in der Regel bestehen — der Makler hat seine Leistung erbracht.
Wann keine Provision anfällt
Beim Direktkauf von privat, bei Kauf vom Bauträger und in der Zwangsversteigerung fällt keine Courtage an. Auch bei sogenannter Verflechtung — wenn Makler und Verkäufer wirtschaftlich identisch sind — besteht kein Anspruch.
Ein Maklervertrag mit einem Verbraucher bedarf seit 2020 der Textform. Eine mündliche Vereinbarung oder ein bloßer Hinweis im Exposé genügt nicht mehr.
Häufige Fragen
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe. Verhandlungsspielraum besteht vor allem bei hochpreisigen Objekten und bei Objekten, die sich gut verkaufen lassen.
Kann ich die Provision steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Objekten zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung berücksichtigt. Bei Selbstnutzung ist sie steuerlich nicht abziehbar.
Was ist ein Alleinauftrag?
Eine Vereinbarung, bei der nur ein Makler tätig wird. Der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet den Eigentümer zusätzlich, Interessenten an den Makler zu verweisen. Er bringt in der Praxis oft mehr Einsatz — bindet aber auch.